荣盛发展“负重”前行，耿建明的千亿有多远？
品牌房企大肆扩张的背景下，区域性强的房企正在失去优势，为了不在新一轮周期中被淘汰，它们开始急于撕掉身上的地域标签，以更加激进的姿态进行全国扩张。
作为在河北打拼多年的开发商，荣盛的扩张步伐在过去很长一段时间都围绕着“京津冀”在进行。随着行业马太效应的加剧，荣盛已经嗅到了危机。
近几年，它不再掩饰扩张的野心，并迅速在全国各地“囤地”，仅两年的时间，荣盛获地数百宗，同时也在产业地产等领域做出新的尝试。但快速扩张本身就是一把双刃剑，在带来业绩增长的同时，高负债、转型阵痛等“副作用”也开始显现。
荣盛的发家
与很多区域性房企的发轫轨迹相似，曾供职于廊坊一建公司的“公务员”耿建明在1996年毅然辞职创业，成为“下海潮”中的一员。
“荣盛建筑安装公司”是耿建明创立的第一家公司，也是荣盛发展的前身。上世纪90年代正值建筑业发展高峰期，受益于市场的火热，耿建明的建筑公司很快就办得风生水起，但他并不愿偏安于此，建筑公司背景出身的他与房地产行业有着紧密的接触，也让耿建明看到并及时捕捉到了房地产行业崛起的信号。
荣盛发展董事长耿建明
不像其他房企先巩固本土地位再出去闯的发展思路，耿建明把荣盛迈向地产之路的第一步放在了南京。1999年，荣盛的第一个住宅项目--“方州花园”正式落地，这也是耿建明探路地产行业的关键项目。
当时房地产行业尚处起步阶段，市面上的产品也是良莠不齐，耿建明意识到，想要抓住市场先机，产品品质是极为关键的因素之一，而在建筑业从业多年的经验成为他制胜关键因素之一。凭借多年来在设计、施工、造价等方面累积的经验和优势，方州花园一经推出便被一抢而光。
南京项目让耿建明在一定程度上熟悉了地产开发的“门路”，“一战成名”带来的成就感也让耿建明对荣盛未来的地产道路有了更多的憧憬和规划。2002年，小有成绩的耿建明决定把主力拉回到荣盛的“大本营”河北廊坊，并设立了荣盛控股股份有限公司。
荣盛在廊坊的扩张延续了方州花园“差异化打法”的逻辑，在一众开发商争相开发高层住宅时，耿建明却主攻小高层。这样的战略确实收到了一定的成效，几年时间里，荣盛凭借廊坊锦绣家园、阿尔卡迪亚等项目迅速在廊坊房地产市场占据一席之地。
几年的高速发展给荣盛创造了冲击资本市场的机会。2007年8月，荣盛发展在深交所挂牌上市，完成上市融资，上市当天市值曾一度突破200亿元，作为股东的耿建明和他的兄弟耿建富也因此身家飙涨。
根据媒体过往报道显示，2007年年底，耿建明持有荣盛发展6646.2万股，折合市值约24.08亿元，在上市公司高管中持股市值排名第10。
三四线的错步
从起步到上市，荣盛的成长之路可以说是走得一帆风顺，但是其成功的背后不乏运气成份，在“出去”和“归来”之间，曾经精明布局的耿建明也开始出现错步。
2007年前后，在廊坊打开局面的荣盛开始尝试全国扩张，这一次耿建明再次选择了与其他房企不一样的路，避开了热门的一线城市，而选择在三线城市扎根，进军同级别沧州、徐州、蚌埠等市场。
按照耿建明的想法，深耕三线城市能够避免与实力雄厚的国企、品牌房企争食，这一战略也让荣盛2008年至2012年每年保持50%以上的复合增长率。在2011年，耿建明还提出未来五年要实现总资产千亿的宏伟目标。
然而，耿建明对三线城市的发展趋势还是过于乐观。2014年，国内房地产市场开始出现分化后，三线城市市场随之开始萎缩，受此影响，荣盛陷入销售困局。时代财经查阅荣盛发展年报获悉，2013年其签约销售为270亿，但在随后两年，荣盛的销售成绩仅为283亿和309亿，业绩增长寥寥。
受困于三四线的发展，荣盛再次调整布局战略，将扩张路径从“广泛布局”转变为“重点关注京津冀和长江经济带”。2015年，荣盛在京津冀区域一共拥有土地储备600万平方米，尤其在河北范围内，荣盛在包括怀来、唐山、沧州、邯郸、石家庄、廊坊、霸州在内的多个城市有布局，因此，荣盛一度被业界冠以“河北王”的称号。
但是，近年来调控政策不断加码，区域性强的房企发展受到诸多掣肘，全国布局成为房企扩张的必经之路。基于此，2016年起，荣盛开始在全国疯狂“补仓”。仅2016年12月单月，荣盛就斩获47宗土地，其中有一半以上的地块来自于河北，其他地块主要位于聊城、南京、嘉兴、重庆、天津、临沂、徐州等地。
从偏安一隅到全国掠地，荣盛做大规模的心思昭然若揭。但荣盛方面表示，全国布局是荣盛一早就定下的战略，“荣盛早就是一个全国性布局的房企，环京区域只是其中的一个重点。荣盛目前的城市布局，紧紧围绕京津冀都市群、长三角都市群、珠三角都市群三个世界级的城市群以及中西部的中心城市及其周边区域。从2017年的新增土地购置的区域结构看，完全符合公司的上述战略。”
据时代财经不完全统计，2017年，荣盛共获得159宗土地。另据华创证券研报显示，2017 年，荣盛新增建面1404.9 万方，同比增长75.6%，超额完成年初计划1300万方的108.1%，其中新增权益建面1276.3 万方，权益占比达91%，对应新增货值达1486 亿元。
不过，曾经踏错步的荣盛想要赶上“大部队”并不是一件容易的事情，当前第一梯队房企纷纷站上了5000亿的台阶，第三梯队的门槛亦来到千亿级别，闯荡房地产市场已经19个年头的荣盛却仍未挤进千亿队伍。克尔瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，过去的一年，荣盛销售额为730.2亿元，在榜单中排名第26位。
仿效华夏幸福
除了加速拿地之外，荣盛在近几年还有了新的发展方向，效仿同为河北起家的华夏幸福，荣盛正在高调地布局产业地产。
2002年，国内产业地产还在萌芽期，民营企业和地方政府合作的成功案例尚不存在。以环首都经济圈中经济最为落后的固安做“标本”，华夏幸福开始了产业地产的开发。固安本身强烈的发展意愿加上“天时地利人和”的时机，固安成为国内首个成功的产业园区项目，也成为华夏幸福此后全国复制的样本。
这些年来，华夏幸福通过复制“固安模式”已经迅速实现了全国化布局，销售额也在去年达到1500亿规模。如今，荣盛希望循着华夏幸福的路径，利用“产业+新城”模式从京津冀出发，进而辐射全国。
荣盛向时代财经透露，其开展产业园区业务的时间不长，第一个项目是2015年9月通过股权收购方式获取的永清台湾工业新城项目。时代财经查询到，2015年9月，荣盛与永清政府方面签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发项目股权收购合同》，收购了河北光彩投资98.5%的股权，从而取得了河北著名的烂尾园区--永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发项目”等权益。
这一次并购，就是荣盛正式杀入产业地产领域的标志。但要深究荣盛涉足产业地产的时间表，永清台湾工业新城项目也称不上是荣盛的“处女作”。早在2007年，荣盛已经开始试水产业地产，采取政企合作的模式，荣盛拿下了香河新兴产业示范区项目，规划将其开发为以电子信息和装备制造为主导产业的综合产业新区。
但不知何因，荣盛极少提及香河新兴产业示范区，也正因如此，荣盛在产业地产的布局一直被外界所忽略。时代财经从荣盛方面了解到，截至2017年底，荣盛产业兴城板块已经成功落地十一个产业园区，主要分布在环京津区域。足以见得，在地产发展受限的境况下，荣盛期望产业地产能够成为其新的业绩增长点。
城镇发展研究员刘诚认为，当前产业地产、特色小镇等业务是房企转型的主要方向之一，一般来说，这些大体量的新城建设除了本身的产业和地产投资外，外部基础设施也存在较大的投资建设需求，荣盛参与这些领域就是企业转型的信号。
但他继而指出，由于特色小镇回报周期比地产开发更长，同时产业投资也需要大量资金，企业在和地方合作的模式上，需要更精准的对项目进行划分，以更开放的姿态去开发才能更好降低风险。
时代财经了解到，在产业地产领域，荣盛还在摸索阶段，也未打磨出一套成功的商业模型，荣盛方面表示，目前其产业园区板块的主要工作是将现有的园区尽快完成基础设施建设和土地整理等前期工作，在不断整合团队的基础上打造出荣盛自己的标杆园区，然后再进行复制。
与此同时，荣盛还表示，目前，其业务格局中，仍然以城市住宅及其相关业务为主，产业新城占比较低。
高企的负债
不论是住宅，还是产业地产业务，资金需求均不小。过于急切的全国拿地和加上产业地产布局，让荣盛面临这不小的债务压力。
荣盛官方数据披露，截至2017年6月底，其总资产为1717.85亿元，总负债1464.69亿元，净资产253.16亿元，其中有息负债约为570亿元，是净资产的2倍多。而到了去年三季度末，荣盛发展的负债继续上升至1496.07亿元，负债率为85.09%。
不仅如此，近9年来，荣盛的经营性净现金流一直呈现负值，2017年前三季度净流出-75.71亿元。高企的负债和紧张的现金流状况让外界对荣盛的财务状况尤为担忧，但在荣盛看来，目前的负债情况尚处“可控范围”。
“房地产行业属于资金密集型行业，在进行经营活动的过程中需要借助较高的财务杠杆，才能满足发展的需要，加之特殊的会计规则，因此房企的负债率较其他行业要高。2017年上半年，荣盛资产负债率为85.26%，在房地产行业属于一个较为适中的水平，既能保证公司的经营需要，又处在安全可控的范围内。”
荣盛方面向时代财经坦言，未来将会综合运用多种融资渠道和融资工具，加快项目周转速度，提高资金回笼效率，将资金风险和负债率保持在安全的范围。
值得注意的是，为了改善“手紧”的状态，荣盛从去年开始就频繁采取质押股权的方式来获取资金。其中，大股东荣盛控股所持有公司股份总计15.50亿股，有14.60亿股已经被质押；而二股东荣盛建设所持有6亿股中，有5.86亿股被质押，质押比例接近99%。
对于荣盛的发展管理层和大股东似乎也出现了分歧，公告显示，2018年1月16日，荣盛总裁刘山通过大宗交易系统减持252.6万股，占公司总股本0.058%，减持均价12.18元/股，减持市值约3000万元。
这已经不是荣盛管理层近一年来的第一次减持。2017年4月份，荣盛高管邹家立减持了150万股，减持金额约为1700万元，此外，董事长耿建明的弟弟耿建富亦先后共减持了5万股。
刘诚坦言，除了住宅之外，荣盛所涉及到的领域基本都需要大量资金的推动，而且投资回报期较长，所以其资金压力较大也在预料之中。“利用资金杠杆缓解资金压力确实是房企惯用的方式，但近年来政府强调去杠杆，整个金融环境也比较紧张。这种环境下，荣盛可能需要加强销售力度，通过高周转来缓解资金压力，而不是不断增加杠杆令企业陷入尴尬境地。”
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