136家房企负债直逼5万亿，平均每家负债362亿
2016年上市企业年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%。换言之，截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。
不过，这136家上市房企的总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%，与负债增长水平相差约1.2个百分点。此外，根据Wind资讯统计数据计算，2016年，这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比增幅不足1个百分点。
值得注意的是，《证券日报》记者注意到，在A股136家房企中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。
华泰证券房地产分析师谢皓宇认为，高负债不全然是坏事。在其统计的34家典型房企资产负债等运营数据结果显示，近两年，这34家重点公司资产扩张相当于过去8年的规模，其中负债扩张贡献超过80%。
但易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，2015年以来，鉴于公司债成本较低，房企大规模发行，这些债务还未进入集中还款期，预计明后年将是还债高峰期。
近一成房企负债超1000亿元
根据Wind资讯统计数据显示，在这136家上市房企中，总负债同比上升企业为87家，占比为64%。其中，负债100亿元以下企业有72家，占比为53%；负债100亿元-300亿元企业有30家，占比为22%；负债300亿元-500亿元房企有8家，占比约为6%；负债500亿元-1000亿元企业有14家，占比约为10%；负债1000亿元以上房企12家，占比为9%。
具体来看，万科、绿地控股和保利地产负债均超过3000亿元，分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。据《证券日报》记者计算，超过1000亿元以上的12家企业总负债为2.87万亿元，占136家房企总负债的比重约为58%。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占24%，在70%-80%之间占比为23%，60%-70%之间的占比为20%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。
值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨不足3个百分点。此外，不少房企负债率在下降，包括招商蛇口、首开股份等企业。
但值得警惕的是，地产行业有息负债攀升。截至2016年底，136家上市房企带息负债总额为2.2万亿元，而2015年同期则为1.83万亿元，占当年负债总额的比重分别为45%和47%。
简言之，近两年，房企的快速扩张，主要是高杠杆模式运营带来的结果。对此，有业内人士称，一旦企业周转能力受阻，销售回款率难以维持高位，偿债能力将失控。届时，过高的负债率就将成为压倒企业的稻草。
以负债驱动扩张现象加剧
值得关注的是，地产行业的利息费用率已经连续4年下降，从2012年的7.3%下降到2016年的4.9%，已经回落了2.4个百分点，从趋势上看，房企的负债综合成本明显改善。
但融资成本的降低，甚至债务结构的优化，都不能改变房地产企业以负债驱动发展的高杠杆运营模式。更重要的是，目前还有ABS、永续债等不计入负债的表外融资流入地产行业。
谢皓宇表示，2016年A股全房地产行业的净负债率为89.4%，34家重点房企为97%，较2015年有所回落，但是依然处于历史第二高位，相比于2005年约有60%的大幅提升。此外，2015年-2016年，34家重点企业有息债务扩张规模甚至达到了2007年-2014年这8年的合计水平。
谢皓宇进一步称，若将总资产的增长进行拆分，分为负债扩张、发股扩张、利润扩张。在3总市值占据所有A股房企48%的上述34家重点房企中，2016年，负债扩张贡献了84%，较2015年有所提升；发股扩张贡献了3%，较2015年降低；利润扩张贡献了13%，较2015年提升。
无独有偶，在港上市的内房股也在走以负债驱动可扩张的高杠杆运营模式。申万宏源分析师李虹指出，统计融创中国等10家在港上市的内房股数据显示，这10家公司的平均净负债率水平从2015年末的74%上升5个百分点至2016年末的79%，主要受2016年大幅买地的融创中国拖累，其净负债率水平从76%大幅飙升至208%；与此同时，以高分红著称的高杠杆开发商富力地产净负债率也从168%继续上升至175%。
另一方面，降幅最大的三家公司包括碧桂园、远洋集团和保利置业，其净负债率分别下滑39个百分点、25个百分点和20个百分点。从绝对数值看，融创中国（208%）、富力地产（175%）和保利置业（108%）位居前三，华润置地和中海外仍维持低位在24%和7%，其余开发商净负债率介于40%-70%的健康水平。
谢皓宇预计，2017年通过负债扩张和发股扩张都将得到明显的抑制，利润扩张将成为主流。因为负债里的预收账款扩张将增加，其将会转化为利润。
但严跃进向《证券日报》记者表示，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。
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