【董秘早报】万科谭华杰：当前深圳库存持续增长为京沪预警
万科董秘谭华杰3月4日在国泰君安电话会上表示：今年2月份的北京、上海楼市跟去年3月份的深圳非常类似，如果北京上海房价继续大幅提升，去化率也会像去年深圳二季度一样下降。疯涨过后，深圳新房现在的销售速度已经明显下降，新房可售库存不断增加。
可直接反应市场景气程度的标准是批售比，即用同期的销售面积除以新增的批售面积，计算得出去化率。万科重点观察了14个城市，1月份批售比为1.32，2月份批售比是1.44，批售比正在上升。
然而14个城市中，唯有深圳批售比小于1，为0.87。而且过去六个月中，深圳的批售比都低于1。这意味着每个月深圳卖出去的面积低于新增面积
谭华杰指出：上述数据表明，去年深圳房价出现大幅度上升之后，新房的销售速度明显下降，新房的可售库存在不断增加。
深圳楼市最近抢足风头。从2014年10月起，深圳房价连涨17个月。国家统计局数据显示，截至2016年1月，深圳新建商品住宅的价格指数已连续第14个月领涨全国。按深圳规划国土委最新统计，2016年2月，深圳新房成交均价已达4.81万元。
“深圳开发商或许过于乐观，对价格预期过高。再新上市的房子，如果要获得好的销售速度，价格可能要做出更加务实和理性的考虑。”谭华杰在电话会议上表示。
从2月数据来看，北京和上海的去化率已经疯狂上升，正如去年的深圳一样。
猴年春节过后，上海楼市迅速进入了“疯牛”行情。节后前两个周末，新开楼盘几乎售罄；二手房惜售、跳价现象明显；各区县交易中心人头攒动，堪比春运。2月，上海去化率252%，北京的去化率达到268%，销售出去的房子远远超过了供应。
“去年11月上海去化率为95%，去年8月北京去化率为98%，都低于1。几个月内突然提升到200%的水平，这跟去年深圳一季度情况很像。去年1月份，深圳去化率还只有90%，3月冲高到224%，6月份又降到93%后一直到现在，除了去年8月，其它月份都低于100%。”谭华杰说。如果北京上海价格大幅提升，恐怕去化率也会像去年深圳二季度一样降下去。
近来，预警深圳楼市风险的观点愈发多见。深圳中原地产研究中心经理王飞认为，深圳的楼价及杠杆率已处历史新高。其中，借道“首付贷”及民间借贷资金入市博杀的投资客不在少数，未来一旦深圳房价下跌，就可能出现蜂拥而出的踩踏行情，这些投资客也将面临短期内房产难以脱手变现的风险。（详见《土地稀缺 深圳计划填海55平方公里》）
谭华杰进而指出，从可持续角度看，东莞，无锡，苏州三个城市的景气度更有可持续性。根据万科提供的数据，东莞去年4月去化率超过100%，之后一直维持高于100%水平。期间，最低的去化率大概有115%，最高出现在去年5月和今年2月，160%左右，类似情况在无锡和苏州也能看到。
谭华杰称：去年多次强调，接下来市场最看好的是东部发达城市带里，特大城市周边的准二线城市，这些地方有可能是未来住宅市场的主力市场。“目前市场数据验证了这样的结论。”他在电话会中表示。
一线城市的热情正在向二三线传导，但较难传导至内地三四线城市。“库存太大了，去化需要时间。未来市场继续出现分化情况，分化界线将从一线城市和重要二线扩大到所有二线和准二线城市。边界外的三四线城市压力还是比较大。”他表示。
近日，网上盛传谭华杰“上海房价要再涨6倍才崩”的言论，谭华杰今日在电话会中澄清传闻。
他称，目前北京上海房价事实上可能已经或正在超过纽约，这是已经形成的事实。“有人问，如果你认为北京上海房价处于不太危险的（水平）话，什么是危险？我讲了两个极度危险的案例，比如东京房价1990年到了纽约的3倍，1997年的香港房价是纽约的6倍，这是典型泡沫化的极度危险的案例，在高度上涨之后，全部跌回比较正常的水平。”谭华杰说。
“从历史经验来看，东京这样的城市涨到纽约3倍非常危险，香港这样的城市到纽约6倍非常危险。北京上海的对标城市是东京，合理水平跟东京差不多，我无法预言能否涨到那个水平，如果能，就非常危险，我希望北京上海不要重蹈覆辙。”谭华杰说，“目前一线城市房价并没有泡沫化，当前房价水平还在能持续的正常水平。但不能这涨下去了，否则很难生存。”
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