易宪容：当前房地产金融政策及未来变化对市场影响与对冲
易宪容
各位大家好！王老师不仅是政策方面的制定，关键他很理性的告诉大家市场发生了什么，市场未来发展什么，发生什么这个是我们企业需要思考的东西，我们做企业任何时候都面临各种因素条件和各种政策因素变化，并不是说这个不好这个东西怎么样，关键我们在这种因素条件下，这样的条件下你能够做什么，你该做什么，我今天要讲的题目，其实就要讲当前中国的金融市场形势对中国房地产市场的影响，这里要讲三个问题。
第一个问题近十年来中国的房地产，中国经济为什么发展到这种情况。第二，2009年2010年中国房地产市场为什么会出现前所未有的高繁荣。第三，在2010年之后，我们中国的房地产金融政策发生什么变化，进政策变化对于我们当前中国房地产市场影响最大的东西是什么？未来走势如何。
大家知道我们近十年来中国的经济中国的房地产市场为什么发展这么快，我为大家我们金融市场最重要的一个金融产品到底是什么？你们企业应该比我更清楚，这个产品是什么？是不是我们现在所说的土地财政，是不是我们大家企业暴利，是不是我们企业炒作人多，实际上这个都不是，最重要的就是一条，有一个住房按揭贷款。如果没有住房按揭贷款这样一个长远，我们房地产市场我们中国经济没有增长，为什么住房按揭贷款这么重要，重要性在哪里？我问大家一个很简单的东西，就是我们买房子的时候，我们每房子的时候按揭给银行的东西是什么？
按揭我们个人未来的东西，你赚多少钱把未来几十年的现金流按揭给银行去了，大家想想看这个问题就来了，你把未来的东西按揭给银行，本来我工作六年假定我六年十万块钱，现在这个有一个110万块钱的住房，我用十万块钱怎么买，如果没有住房按揭贷款的时候，我现在没有房子住，我问大家这个时候有没有住房需求，我就十万块钱，那个房子要买一百一十万，没有按揭贷款有没有需求。所以住房的刚性需求是不成立的，因为只有十万块钱，你一百万哪里来，有了我们住房按揭贷款，就把你的需求在未来几十年的需求拉到现在来了，就可以十万万元借银行一百万，就可以买了110万的住房，这个时候你的资产你的负债，你的资产110万，你的资产110万，你的负债100万。
如果比我们早几年，大家可能会注意，我们开始做按揭贷款的时候，我又把110万压给银行去，比如说按揭给银行借60万出来，抵押银行去借60万出来，借60万出来我又可以买六套住房，如果买六套之后你的资产多少770万，体负债多少啊？大家看到你760万，如果这个时候问题就来了，如果你这个时候房价在上涨，不管多少了，涨一倍多少啊他的资产1540万，他的负债760万。所以无论需求和消费，有住房按揭贷款这样一个产品，他就培育了我们房地产市场这么多年快速发展，我本来有十万块钱，房价涨一被的时候，我又突然变到了780万。由10万升到了780万，这就是我们近十年来房地产市场快速发展的，快速成长，我们房地产需求快速增长的一个形势。
所以，还有一个政策就是企业住房预售支付，我们这个也让很多企业家很简单，他开始进入流动资金很小，通过一期开发，两期开发滚动很快他的例子也是一样财富增长很快，这是第一个简单的道理。
所以大家一定要把这个最核心的东西想到清楚，这个我们房地产市场到底什么样东西最重要。第二，2009年，2010年中国房地产市场为什么快速发展，其实大家看到了，2007年，出台了39号文件15号文件，这个文件核心是什么？大家知道住房产品跟其他产品有一个根本性的差别，这个用一个投资那个用一个消费，如果用了投资的时候怎么样呢？你这个定价的价值，定价的基础价格的运行机制跟用作销售的不一样，所以现在说房价高，供求产生了问题，其实这个里面没有把这个东西搞清楚，住房到底投资品还是消费品。如果说住房是投资品的时候，你这种需求是可以无穷的大，如果买的住房是投资的时候，如果你信用条件好借钱偏移杠杆率高，可以买一百套，因为你买了就赚钱。如果买的消费的时候，你购买的住房永远是有限的，我为大家一个非常简单的案例，我们卖的汽车卖出去什么结果？一定贬值。你买房子如果一个投资品的时候，投资品做投资的时候，买的时候不管赚钱还是亏欠，你买的时候一定想到赚钱，这就是差别在这里。
所以，消费品的时候我们一般的民众一定不会多买，买的房子有限，你最有钱买多了也是浪费，如果投资品的时候买的时候市场的势头怎么样变化，如果一直在涨，比如说我们早几年我们近十年来住房的价格一直在涨，政府就是鼓励我们的投资，我们买房的人一定千方百计进去，所以，在2009年，2010年我们住房的销售为什么快速爆发，最核心的概念就是我们住房按揭贷款重大的调整，我们住房按揭贷款大家可以看到，有一个改善性住房，买第一套、第二套、第三套都可以享受在优惠的利率去最大的杠杆，借钱很容易大家拼命的买来投资，但是大家知道我们投资的人买房对于价格敏不敏感，如果我买住房投资对价格敏感不敏感？不敏感。投资者对于价格不敏感并不在于价格，如果房子一百万一平米没有关系110万同样买一套，投资者价值不敏感他关注后面的市场有没有变化，后面有没有接我是最重要的，2010年利率降到4.158%，杠杆利率很低，这个时候我们住房的销售住房的繁荣突然间缩水了，大家可以看到，如果我们住房市场仅仅是投资市场，由于投资者对于价格不敏感，如果这个条件一直鼓励，最后的就要我们这个市场一定是不可持续的，都做投资品的时候一定是最后破灭的，房地产如果作为一个投资品，你一直把泡沫吹大时候一定破灭，但是什么时候破灭我们不知道，这样的情况来讲，你想想看，我们2009年，2010年住房的销售，住房的价格都创历史最好水平，上涨的幅度80%，为什么发展那么快？2008年11月到2010年12月，我们银行放的信贷资金19万亿，如果表外的这是表内的，表外五万亿一起放出了24万亿，我们个人从银行借钱多少呢？2008年2.46万亿，2010年2.9万亿，是08年5到4倍，我们这个就是一个概念。
大家都用银行这种信贷资金在推动房地产市场的发展时候，房地产市场一定有一个比较大的发展，所以面对这样的形势，2010年开始政府认为房地产市场这样下去一定会面临巨大的危险，尤其在经济危机风险还有社会矛盾的冲突，所以出台了国十条，2011年出台新国八条，前面两个都讲过了，最新的政策他们其中的焦点，最新的政策限价和限购并重，不知道大家对于这个分析过没有，我再2011年初的时候，这个一出台我就写了一篇文章，我说住房的限购令性价比，他们看起来部分投资炒作有一定的限制，比如说第三套住房禁止购买，但是实际上他起到的作用十分有限，为什么呢？
我计算了一个简单的概念，就是如果按照这种政策，因为这种政策限购令他三个问题，第一个问题就是本地的居民如果有一套住房可以购买第二套，如果外地的居民在本地如果有商业的证明可以买一套，异地购买的本地第三套住房也被禁止了，后面两个我们不说，只说前面第一个，如果允许本地居民可购买一套住房，假定我们城市居民只有一套住房，不能购买第二套这个什么概念呢？假定我们城市化率50%，我们城市人口有7亿人口，假定我们家庭是三口之家，就有2.33亿户某人口，如果每一户再买一套如果每套一百平米，这相当于多少啊？
233亿平米，这个什么概念大家看到了，2009年我们住宅销售只有9亿平米，也就是说我们如果是引起城市居民合理购买第二套住房，我们房地产企业要想买住房25年是2009年的销售记录，按照北京各计算要650万套住房，还能生产30万套，你想想看其实限购令不是太重要的东西，他只限购了拼命进来炒作，比如说温州炒房团，买三套的受限制了，本地居民买两套，异地购买限制十分有限的。这种情况下你们企业还能生产25年的住房，如果城市化率1%，每年再有1400万人口进城你想想有多少。
所以房地产市场如果说我们住房市场只是让大家基本成立一个消费的产品，投资限制在一个比较小的范围，你们企业大家想一想看，几十年过好日子没有一定问题，但是你们房子价格投资过多大家炒作的时候，这个市场一定会出大问题，这个谁也避免不了只不过时间问题。我们其实最近政策对于我们市场影响最大的，我相信你们企业家比我更有体会就是金融政策，金融政策到底危机在哪里？
金融政策对于我们企业来说现在以信贷开发贷款限制，利率提高其实还不是大问题，只不过你的资金来自哪里，你的资金成本高低，还有假定你这个企业面临困境，你有没有想到我在这个困难的时候我给利分出去一点，就万事大吉了。我前几天到了邯郸，他告诉我说，我前天找到一家公司，我分出一部分利把我都买过去，为什么我们今年民间信贷这么繁荣，还有我们现在的股权交易会这么频繁，关键就是我们大家注意，我们做企业我们做投资，大家一定要看到我们画一个坐标我们经济上升的时候，我们融资越高你借钱越好你这个产品收获越多利率越大，如果反过来就是如何利少一点，把自己生存下来，摆脱困境是最重要的，因为我们是做投资，投资画一个看看，这个定的分界线不一定很清楚，但是上升周期、下降周期很清楚，要把这个周期清楚，不要说我整个的市场，整个的调控下降的初期用这个上升周期做，不用这样的周期用调整，我们最关键的就是生产住房出口在哪里？按揭贷款是我们住房市场之所以繁荣最核心的基础。
现在我们今年的政策为什么出现房地产市场的销售下降呢？关键问题就是我们住房按揭贷款的利率全部上涨了，还有我们住房信贷采取了差异化的政策，这个时候因为中国信贷市场利率是存款利率上线管理，贷款利率下线管理，这个什么情况呢？我们看起来我们利率是管制的，我们银行有一个基准利率，比如说我们现在贷款三年期基准利率6.05%。但是由于贷款利率不能低于10%，上线可以升4，这个可以往上升，这个时候信贷一紧张，还有我们按揭贷款来讲他的整个利率缺少了。
我前面跟大家讲，如果我们的市场投资比例比较高，大家买房子基本上为了投资，还有一个由于我们早几年我们很多居民农村这个政策买房基本上投资为主导，这种情况下一定会把整个市场价值全面的推广，这个情况下大家看到一个很基本的问题了，利率上升你的杠杆率你的首付比例在上调，比如说首付比例由20升40%，杠杆率在上升从银行借钱不容易的时候，出现什么问题了啊？我们投资的人会逐渐的退出市场，我们整个市场的利息就会发生根本性的变化，也就是说我们一个投资为主导的市场，我们的金融条件金融市场的条件发生变化的时候，我们整个投资市场的需求一定很小，我们前面讲过了，投资需求跟我们一般消费需求差异不同，我们投资需求是零到无穷大，我们决定条件就在于这个金融条件，金融产品在这个杠杆还有信贷的可靠性。所以，在2010年开始，我们政府采取了差异化的信贷政策，把住房按揭贷款的购买，可以购买一套二套禁止第三套住房的购买。这个时候整个投资的人逐渐退出市场，逐渐的减少。
大家可能会说，易老师现在有钱人很多，我现在有钱人很多，跟信贷政策没有什么关系，其实我不知道碰见他们没有，如果真的有钱人很多，我们信贷政策发生了根本星的变化，把整个利息改变的情况下，这些人费不费劲的时候，其实，这些年同样不费劲的事，因为你想想看，这些人买房根本的目的我还是买了以后以更高的价格卖出去，他买了以后有可能同样找一个跟他一样有钱的人接他手，但是第二手能不能找到第三个手不一定了，如果第二找到第三个人买，找不到我的人时候，你想想他会接第一个人的吗？如果第一个有钱人买了以后，想到我没有第二个来接，你想想他再有钱他会买吗？他不会的。
所以，大家一定要注意，未来方面市场到底走到哪里？最核心的东西不是我们的限价令、限购令，不是我们现在所说的保障性住房升值多少，这个核心就是信贷政策，这个是我们住房按揭贷款政策到底如何变化，这是第一个核心，这个政策的变化不仅仅看货币政策的调整，货币政策走向哪里，更重要的我们住房按揭都是浮动利率合同，这个都是浮动利率的，银行说去年前年买的住房按揭贷款利率是七折优惠4.158%，现在要改变我的住房的利率，你这个是无理，你这个违反合同法的，可是大家想过没有，08年底、09年初，我们当时利率由2个多点，优惠利率9折降七折，贷款利率降落到2.16%，这个等于降了多少呢？
降了近3个百分点，那个时候降的时候没有一个人说，我签了合同为什么把我利率减少啊，那个时候没有一个人说，08年底到09年初全部把所有的按揭贷款，当时那个时候有三万亿，个人按揭贷款三万亿全部降到优惠利率，因为减少了，一下子还钱少了这么多，所以今年底2010年底，到12月底还有2012年初，我们现在有六万亿的住房按揭贷款，这个利率调整是一种趋势，你想一下六万亿银行来讲不要升多少，我就升按照现在按揭贷款利率基准利率7.05%，4.158%这个相差2.9个百分点，六万亿你想想三个百分点1800亿，银行可能增加1800亿利润，所以大家一定可以看到，2011年底，2012年初这个政策是调整多少，比如说调整九折优惠，还是调基本利率，还是调信贷1.05%，这个决定了我们房地产市场投资者对于这个市场的一个基本利息，这个特别重要的一件事情，这样在年底一定发生，如果调整很低九折优惠加一点点，我们企业还是不希望把按揭贷款收的太紧，如果收的很多1.5倍上升1.1倍的时候，说明银行个人按揭贷款信贷，要把这块收紧，这个对于我们房地产企业是最重要的一个事情，因为你现在来讲，我前面讲了现在最重要就是你生产的产品出口去哪里？谁来买，把这个东西改变了，对于我们企业有很大的作用，信贷政策由于我们通货膨胀率仍然保持6%的水平，可以说假如宏观经济要调整，货币政策在通胀6的左右情况下，给这个利率下调的概率比较小。
我们如果说，这个通胀率6%，一年期存款利率是3.3%，负利率2.7%这个不可能下调的，这个变动来讲主要的变动就是银行的存款准备金率，银行的存款准备金下调一些，但是利率有可能还会往下走，大家知道利率对于你们来讲不是太重要，但是买房人是绝对重要的东西，我们投资学有一个七二定律，如果我们投资回报率10%，以浮利计算，我们连本带利7.2年翻一倍，我们10%，1.3、1.4%的时候购房利率就到10%，假定这个房子120万，首付20万借钱100万，如果利率10%，按揭贷款30年福利计算，大家连本带息还332万，利率232万，现在很多人说易老师我利率现在上调多少那个是不对的，因为现在的利率都是浮动利率，不能说未来发生什么计算不到的，假如这样10%的概念的时候利率很低的。
如果住房的价格假定上升了10%你就亏损了，大家可以看到，刚才王讲一讲，讲了很多莫名其妙的东西，哪个城市房价低，哪个城市丢脸，我问你们德国的房价高不高，现在美国的房价高不高，德国20年房价上涨15%，房价一点布告啊，前天来美国几个朋友，他说现在你到纽约买的房子，比北京便宜得多，你说纽约会丢脸吗？其实那只是觉得好玩的东西，我们做企业你们一定要理性分析，我们现在再一个什么条件下，比如说这个城市因为最近到了三线城市去了很多，比如说本身城市房价不算太高，比如说在商丘原先三四千，现在很多住房的产品大家看到了，我们现在特别是二三线城市，三线以下住房产品跟一线城市差不多少了。
前天到邯郸的时候我看到他们的产品，因为现在的建筑样式、材料、形势跟大城市一模一样，前天去邯郸的时候，一个清华大学的人带我去，带我去就是下面的楼盘跟他一起策划的，整个环境、样式品位产品上去了，价格上升那么一点点没太大问题，大家感觉一点压力不会太大，所以并不能说听别人说什么就是什么，重要的注意一下房地产市场三大问题。
第一，刚才讲的信贷，信贷尤其是按揭贷款的政策。第二，税收一定要注意一下，我们税收几大块，房地产交易所得税等等，这些税随时可以拿出来的，我不管你过去怎么样，只要交易就会收，财产税不容易，财产税一定要有一个比较好的住房的基础。就是我有多少住房，然后才能给一个好的房地产政策，有一个公平公正的政策，房地产税不能所有人都征，这两个大家一定要注意。
第三，我们马上新政府要换届了，新政府换届他对房地产的定位你们一定要看清楚，如果说新政府他的定位把房地产重点作为一个消费品规范，没有把投资和消费概念分开的时候，一定通过商业政策限制投资这一块来鼓励消费，所以企业一定要把自己的产品投资的方向确定，你这个投资的产品，你这个土地到底是用市场定位在哪里？我拿这一块，这个地到底生产什么产品？购买的对象在哪里？其实任何市场环境任何政策出台都不重要，最重要我们企业如何给自己定位，在这种既定条件下，你能够找到你的客户对象，这就是关键所在。
我们房地产企业现在大家都在担心政策如何走如何变化，其实这个不重要，你可以看到这个趋势，你看政策怎么走把握大势，关键我们每家企业每个项目所在地方所在楼盘什么样政策都不一样，关键如何把握大势，把自己的市场定位做好，看自己能够做什么，该做什么，要把这些事情想明白了，我想你的企业一定会成功。所以我希望大家未来的几年里，或者十年、二十年、三十年里，我们中国房地产市场是一个很好的市场，关键大家要把握好政府期望房地产市场走向在哪里，把握这个大势做一个行业很好的规划是一方面，让你的企业良性发展，另外一个脚踏实地把自己的企业自己的项目定位清楚，找到自己的客户的对象，找到比较好的营销方式。为什么乔布斯那么伟大，在竞争这么激烈的市场里面，他能够一枝独秀的出来，你看那个时候乔布斯IPAD、IPHO出来的时候一下就好了，我们这样的环境下开动脑筋，特别是关注整个政策变化市场的变化，整个我们客户的消费的变化，我们客户的变化大家知道有一条，需求不仅仅沉淀在那里，是靠你们创造出来的，就像乔布斯一样，消费是靠我们企业家创造出来的，只有这个时候你一定在市场中永远是胜利的，永远是市场竞争胜利者。希望你们的企业做的越来越好。
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