【董事长头条】世联行董事长：为什么2017年租售同权堪比1998年房改
大家都在讲租售同权，那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题：
第一，什么是租售同权？租和售怎么就同权了？这个概念本身意味着什么？尽管现在还不太清晰，但我们在理论上探讨一下是有必要的。
第二，都说租售同权堪比1998年房改，有伟大的意义，到底它的意义在哪里？
第三，租售同权的商机在哪里？
一、什么是租售同权？
有人说2017年租售同权堪比1998年住房制度改革，凭什么？我觉得要先搞清楚什么是租售同权。
首先，什么叫“售”的权利？把售的权利搞清楚了，租才能搞清楚，租跟它同。售是什么？Property Right，就是它的产权，售是物业的所有权。
物业的所有权意味着什么？都有什么权利？房地产的所有权权力是“一束权利”，就是一个权利束，房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。
1、“售”的三个重大权利
第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务，不能不让人使用，这个是Property Right当然的权利，享有公共资源和公共服务的权利。
第二项是拥有物业产权，可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等，这一系列活动是物业本身权利带来的。
房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫，因为这个权利是保障的、清晰的，这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。
第三项其实是第二个权利的部分，叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住，只要不违法，产权所有人就可以申报，申报部门就得批，不批得有理由，这是物业的处置权。
2、“售”的权利很清晰，但“租”的权利一直不清晰
因为售的权利非常清晰，以至于过去30年，在中国就两大权利是最明晰的，一是有限公司，二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。
凡是权利一旦界定清晰，就是可以大规模交换的产品。所以，过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。
但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰？租的权利往往跟合同相关，被合同规定。合同里，法律对租没太多规定，也没提供太多保障。
要转让一个物业，那是有明确规定的；如果是转让一个租赁产权的话，就不清楚了，就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等，也没太清晰，以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。
但是事实上，租赁的量又很大，产生了巨量的细碎的合同规定，而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费，但对权利这方面规定的少，没把这当回事。
什么是收了租赁管理费？就是租赁要交税。按理说，收了税应该保护，但对租赁又没说清楚，就只能遵照原合同，以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题，结果过两天就坏了，你说修理费谁付呢？
这件事就要根据合同的具体内容了，这就是双方的较量。一旦出现这种事，这就不是一个大规模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然规模很大，但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。
广东一出“租售要同权”，大家都开始讨论学区房，那是权利之一，公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校，其实不是，这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以，虽然你在那个学区，也不一定能进去，在这点上你跟买的人是一样的。
其实在很多地方这都不是个事了，用水电煤气费账单证明我住在这，就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题，最重要的是租赁产权的明晰化，既然售的权利有三条，那租就得跟它相同，这样叫租售同权。
只要租售同权，就意味着租赁这件事是有保障的，是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同，双方怎么做都好，就算说这合同不对都可以，因为这符合租售同权基本规定。一旦这样，租赁合同同样也可以质押、抵押。
当然也可以转让，因为权利清晰就可以转让，这个是租售同权的本质核心。一旦这样，原先分散的租赁市场需要被整合，一个规模性的租赁公司才会诞生。
否则就成不了，权利不保障怎么能成呢？没《公司法》的时候，你办公司这事能成吗？《公司法》就保证了每个人可以办公司，这样公司就多了。
3、“租售同权”里的租赁权利应清晰
第一，享有公共服务，不应该被歧视。当享有公共服务，不被歧视时，也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租，还是长租，没有公共服务，租售同权就白说了。
第二，享有租赁产权。租赁产权应该被保护，而且租赁产权应该跟房屋产权一样，享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利，大规模的租赁公司诞生不了。否则，就只是黑二房东，全是私底下的，不被保护的。
为什么说是黑二房东呢？因为不能透明，他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化，因为权利不保障，也就谈不上金融化了。
第三，享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下，对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利，包括消防报批等，这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的，因为这个房子是他的。那租赁方有没有？
这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式，在小区公共契约没有规定的情况下，就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利，管的严就没有，管的松就有，关键是群众不知道。
世联红璞公寓在济南就碰到这种情况，小区居民不让你开公寓，这个事就非常糟糕，为什么呢？因为权利不明晰。
在公共权利没有清晰的情况下，申报可以批，也可以不批，但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚，什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场，租赁怎么能健康发展呢？所以租售同权就是这三个权利。
二、租售同权的伟大意义
为什么租售同权具有伟大的意义？伟大在哪里？如果没有租售同权，房子就是所有权的意思，租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢？没有租售同权，房子就是为了炒的，不是为了住的，谁都得买房，谁也不能租，租房就有漂泊感，因为权利不清晰。
1、改变中国人根深蒂固的买房观念
中国人几千年对于租赁合同始终不太重视，以至于骨子里就要买房，不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性，哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。
没尊严这件事很严重，中国人重视家庭，爱孩子，怎么能老是没尊严地租房子呢？租房子是一个短期过程。但是我们在其他地区可以看到，1/2至1/3左右的人都是租房子生活的，他们没觉得尊严有问题。
举个例子，世联曾有一个董事，他是台湾人，他在香港就是租房子，从来不买。他说因此错过了很多房子升值的机会，他说这个我认，但是我没错过买腾讯股票的最好时机，我为什么非得买房子？对房子我是非专业的人士，房子升值不升值我看不懂，但是腾讯、阿里巴巴的股票我看得懂，它们涨的不比房子少，我有这种选择，不用非得买房。
他租的是香港半山一个豪华公寓。他说我算了一笔账，买是每平方呎3万块钱。租呢？不到20块。他说如果你买了这个房子，收租的回报是不合算的，那我为什么不租呢？同样拥有半山的环境，为什么不租？我租了之后，其他的钱干别的，回报比这个高多了。
2、改变房价不断上涨的局面
目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下，这是不合理的，为什么还要买？租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的，不是炒的，住的人无论是自己拥有，还是租赁，都是同等人格的，都是受法律保护的，都是被公共服务平等服务的。
比如说一个长的租赁期内，都有对这个房屋的改造可能性，否则租赁是不够的，租约够长就可以改造，这就租售同权的意义怎么评价都不过分，这是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念，接下来30年我们的房地产不好收场，房价还一个劲地往上走，这不是典型的“灰犀牛”吗？
很多人拿着很低的租金回报率，期待着房子上涨，他们宁可房子空着也不租，因为大家都是短期行为，租赁的人也短期，租房的人也短期，这种漂泊感使得房子只能是买的。
3、挖掘非商品房的价值，打开一个巨大的市场
租售同权，一旦租跟售是同等权利，你会发现一个巨大的市场诞生了：那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。
中国的城市有一个特别怪的现象，就是房子十来年就拆，号称旧城改造，原因是什么？它们不值钱，因为它们是农民房、厂房，实在是没商品价值，以至于中国是建筑寿命最短的国家，建筑寿命只有十几年，这在全球都闻所未闻，因此造成巨大浪费。
但在商业上又说得合理，房地产公司马上就交个商品房地价，容积率一提升，房价就涨，干嘛要改造厂房和老的办公楼？没价值啊，所有人都打房地产的主意，全民房地产由此形成。
我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此，我不干房地产就是傻瓜，因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用，这一部分租也可以租了，但是因为没有租售同权明确概念的提出，以至于租也是短期行为，是临时的，甚至是暗箱操作、台底操作的。
这跟1998年房改一样，都是激活了一个巨量的市场，这就有了特别伟大的意义。由此，中国人就不是世界上特殊的一类人，非买房不可，不买房丈母娘都不待见，所谓的丈母娘理论就不存在了。
女婿就可以去买阿里巴巴的股票了，人家有这么好的回报，为什么要买房？“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了，这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了，为什么？这东西可以攥在手里，跑不了，别的都说不清楚，但她们对法律、权利确实深刻地了解了。
三、租售同权的商机到底在哪里？
1、“租”的权利金融化
租售同权的概念一旦产生，租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等，但是权利得不到保证，怎么金融化？什么叫金融化？金融化是债务的买卖。这个债不清晰，那是因为债依附的基础资产不被保护。
因为租售同权，金融化在几个方面就会开始突破，分析商机在哪里，就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰，因为说起来更麻烦：地段不同、装修不同……除了以上所说的，还有供应集中租赁的住宅非常少，这就导致集中式公寓少，行业发展不起来，因为没有金融化，资金回不来，权利不保障，规模性的企业就产生不了。
2、多层次的租赁供应生成
美国的租赁市场很丰富，有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的，因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆，租金多少，分析租金就知道有没有泡沫，我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。
如果没有租售同权，不可能诞生那么丰富的供应，这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用，必须规定权利、建立制度。制度建好了，要做高端就做高端，定位中端就做中端，细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。
3、各类REITs的诞生
未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生，REITs最主要的是租金，以租金为主的信托，租金必须要透明、可管控，运营公司会诞生，中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题，而是租售同权的问题。
房价那么高，到底合不合理？我们不知道，但是因为各种类型的租金透明了，这就是巨大的商机，这就是租售同权的意义。
过去说大城市房价高，要解决年轻人的居住问题，一讲就是政府安居房、政府租赁，那都是表态，其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式，是未来房地产最主要的指标，不是简单的一个部门怎么干，那就没有意义了。
因为租售同权的推出，因为租售同权概念的落实，使得中国人在居住方面跟国际完全接轨，这相当于第二次房地产改革。
（注：作者陈劲松系深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长，A股代码：002285。）
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