招商蛇口获前海价值900亿元的土地开发权

　　去年底完成整合的招商蛇口（001979.SZ）拿下了深圳前海价值900亿元的土地开发权。

　　6月18日，前海管理局与招商局集团正式宣布组建合资公司，共同开发前海2.9平方公里的优质土地资源。其中，前海管理局局属公司前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司，分别代表深圳市和招商局集团共同组建。双方各自持股50%，由招商局集团实现财务并表。

　　在可供开发土地极为稀缺的深圳市场，前海土地有着巨大的潜在价值。招商蛇口这次拿下这些土地的开发权，同时也成为深圳最大的“地主”。

　　双方纳入合作范围的土地，是以招商局集团原有前海湾物流园区3.9平方公里土地为基础，在扣除现状保留用地后，剩余的2.9平方公里土地。对比招商蛇口去年底重组上市时其在前海拥有的土地使用权约为2.42平方公里，本次合作的土地范围有所扩大。

　　面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥其中3.9平方公里，接近四分之一，其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。

　　在5月份的股东大会上，招商蛇口董事长孙承铭曾表示，前海土地的谈判工作“到了收官阶段”，目标是今年上半年结束谈判，并签署相关协议。当时确定这批土地“工改商”性质的增值收益中，政府会占到六成，招商蛇口占四成。孙承铭当时还透露，去年底前海土地在注入招商蛇口时的评估价值约为390亿元，但现在与政府谈判的估值是900多亿元，已远超去年的估值。

　　招商蛇口在去年12月30日吸收合并招商地产A、B股后整体上市，但是开盘后股价一路走低，股价低开5.53%，报23.9元/股，最低时跌幅18.38%。上市以来，招商蛇口股价接连受挫。以6月17日的收盘价14.34元/股来看，相比去年12月30日的开盘价23.9元/股已下跌四成，公司市值更是蒸发约755.6亿元，与最初1897亿的总市值已相去甚远。

　　在合并后，招商蛇口截至2015年底合计在手的土储规模超过2800万平方米，号称“土地资源评估价值8900亿元”。

　　重组后，招商蛇口控股的三大主营业务分别属于园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。招商蛇口由“房地产开发和经营”为主转型为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，房地产开发不再成为其核心业务，强调房地产开发被涵盖在“社区开发与运营”业务中。

　　但在短期内，传统房地产开发业务仍将占据着高比例，同时也将是其未来三年内最重要的利润贡献板块。

　　根据招商蛇口2015年年报数据显示，公司实现营收492.2亿元，同比2014年的454.8亿元增长8.21%。社区开发与运营业务、园区开发与运营业务、邮轮建设与运营业务收入分别占营收的85.18%、14.15%、0.67%。园区开发业务同比去年增加了5.12%，邮轮产业同比基本持平。

　　2016年，招商蛇口的销售目标是 650 亿元。截至5月底，公司年内已实现签约销售金额243.90亿元，完成年度目标37.5%。

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