李明：房地产业高增长结束 宁可错过也不犯错
房地产行业高速增长时代已经结束，远洋地产行政总裁李明认为——
宁可错过机会，也不要犯投资错误
近日，各大房地产企业开始陆续发布2012年业绩报告。作为标杆房地产企业之一的远洋地产年报显示，2012年完成286.6亿元人民币的营业额，同比大幅上涨44%;毛利达到人民币76.99亿元，同比上升23%。
远洋地产将今年销售目标设定为350亿元，较去年增长15%。同时，公司将一改去年在拿地上较为保守的态度，在一二线城市加大土地储备。
“实际上可以定得更高一些。”远洋地产行政总裁李明对记者表示，“国五条对市场短期的影响比较大，预计市场到第四季度才能度过新政的消化期，考虑到存货周转和去化速度，销售目标制定得比较保守。”
斩获刚需产品和商业地产
2012年，宏观经济环境不明朗，楼市调控政策基调不改。远洋地产依靠对市场的预判，推出政策支持的刚需产品，在全国18个城市的41个项目全年共实现协议销售额人民币311.19亿元，较2011年上升15%;销售面积同比上升25%，达261万平方米。
李明认为，中国房地产行业高速增长时代已经结束，开始进入一个相对成熟的新时期，行业整体交易量和交易价格增速将放缓。但是，考虑到经济增长、城市化、人口红利等行业利好因素，预计未来较长时期内行业整体交易量和交易价格仍将维持在高位。
2013年，远洋地产将继续加大刚需产品的供应，灵活定价，加快销售速度，争取实现按年双位数的协议销售额增长率。据李明透露，今年全年，远洋地产的可售资源中有超过85%的产品为144平方米以下的中小型刚需产品。
值得关注的是，远洋地产商业项目在2012年表现出色，为集团增加了长期稳定的收入。通过深化与主要战略伙伴的合作，远洋地产与香港太古地产合作开发的北京颐堤港项目已于2012年9月开业，可租面积达17.6万平方米。今年，远洋地产与太古合作的第二个综合商业项目——成都大慈寺项目，计划于年底试营业，预计可租面积达21.4万平方米。
李明表示，在商业地产方面，远洋地产的策略是加大开发规模，加快商业地产开发速度，提高商业项目在整体业务中的比重。
从2012年开始，远洋地产每年将有25万平方米以上的商业物业投入运营。而据年报显示，远洋地产分布在全国19个城市的2300万平方米的土地储备中，供商业项目发展的计划建筑面积约376万平方米，占总土地储备的16%。
在一二线城市加大土地储备
在增加土地储备方面，相对于万科、中海等大型房企来说，远洋地产在去年的土地市场上动作很少。此前曾有业内人士认为，远洋地产在2010年4月“新国十条”出台前拿下多个“地王”，而本轮调控令高端项目受到的影响比较大，因此，其在2012年增加土地储备上比较保守。
虽然远洋地产去年几乎没有拿地，但是其拥有的土地储备仍超过2000万平方米，可满足其未来3～5年的发展需要。
对于今年的土地储备计划，李明认为，从我国内地的城镇化趋势看，人口主要流往大中型城市，因此未来一二线城市的改善型住宅需求和商业地产需求殷切。基于这种判断，远洋地产今年将在一二线城市加大土地储备。
但一二线城市市场火爆，土地价格高，竞争压力大，成为远洋必须要面对的问题。“关于土地储备，公司有两个观点：一是坚持投资标准，宁可错过机会，也不要犯错误;二是除了适时参加公开交易以外，多参与非挂牌形式的竞争，比如招标、一级土地开发、区域产业升级等等这些。相信远洋在土地上的经验，可以达成这些目标。”李明总结，远洋地产拿地的基本原则就是，“毛利率超过30%的就拿。”
事实上，去年以来，包括温州、鄂尔多斯在内的多个三四线城市楼市走势低迷，不少三四线城市出现土地供应远远大于需求的现象。不少开发商都减少了在三四线城市的投资，重回到一二线城市。
对此，李明表示，从投资量来说，远洋地产在一二线城市与三四线城市基本相等。但是，三四线城市的毛利率比一二线城市低10%。“由于供求关系难以一时改变，一二线城市房价稳定增长是很难改变的现实。即便限价限购也只是调整周期，而趋势不会改变。所以今年土地储备重点是一二线城市，而已经进入的三四线城市，公司要保持可持续发展来配置土地资源。”他说。
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