小型开发商“造壳”“买壳”：集体赴港融资
随着内地房地产市场行情转暖，内房股重新赢得香港投资者青睐，已上市公司股价一路走高的同时，也刺激着更多内地开发商赴港上市。
继11月底旭辉地产(00884.HK)和新城发展控股(01030.HK)相继挂牌港交所，一向名不见经传的内地小型开发商也开始在岁末年初之际抢滩登陆香港资本市场。
这些小型开发商包括在香港创业板上市的西南环保(08291.HK)、借壳至祥置业(00112.HK)的中国勒泰商业地产、有望在月底启动招股的金轮集团，以及传闻已提交上市申请的五洲国际。
“这些小型开发商选择此时上市，主要还是因为缺钱。小型开发商虽然通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，并且融资成本较低，一般来说，债券利率达到13.5%就会有投资者买，这比国内信托融资的成本便宜三分之一。”东方证券分析师张奇表示。
这一波内地小型开发商登陆香港资本市场的方式花样百出。12月14日，以房地产为主业的西南环保以配售方式在香港创业板上市，配售7500万股，占总股本的25%，配售价0.66港元。略显尴尬的是，西南环保此次上市，共融资4950万港元，上市成本却达到了2610万港元，占总融资金额的52.6%，公司因上市而能实际获得的融资金额只有2340万港元。
张奇认为，西南环保此举意在“造壳”，以此获得上市公司地位。“造壳”只是第一步，后续或许还有其他计划。
而在河北开发房地产项目的中国勒泰商业地产则以“买壳”的方式登陆了香港主板。上周，停牌多日的至祥置业发出公告称，大股东华人置业将其所持有的2.1亿股，相当于61.96%股权，出售给了中国勒泰商业地产，代价为5.6亿元。勒泰商业地产并未公布后续资产注入的计划，不过资料显示，公司目前在河北省已有多个建成及储备的商业项目。
与上述造壳、买壳不同的是，一直保持低调姿态的金轮集团有望在近期以一步到位的IPO形式登陆港交所。根据香港媒体最新消息，总部位于江苏的金轮集团暂定于12月31日招股，拟筹资6.24亿元，并计划于1月15日挂牌，有望成为今年最后一只招股明年第一个挂牌的内地房企。
为金轮集团安排上市的中银国际称，金轮集团的卖点之一是招股价较净资产值的折让或高达60%。另外，金轮集团虽然目前规模不大，但商业模式与同行略有不同。该公司除了在二三线城市发展地铁周边项目外，还在运营一些商场，且买地时会选择在地铁站附近或城市黄金地区。
总部同样位于江苏的五洲国际集团也计划明年通过IPO筹资大约2亿美元，公司已向港交所提交上市申请，并希望在2013年第一季度完成上市。张奇认为，已在港上市的内地房企中多以开发类企业为主，金轮集团以及五洲国际均持有一定体量的商业项目，稳定的租金收入或许会是两家公司的卖点。
不过，虽然香港资本市场向内地开发商敞开了大门，但可以预见的是，这些企业上市仍然不得不面对较低的市盈率以及大幅净资产折让。
数据显示，在2008年和2009年市场最差的时候，香港上市的内房股市盈率平均值在7~9倍之间波动，而如今这一平均值已低至不足5倍。以刚刚上市的旭辉、新城两家地产公司为例，发行市盈率都不足5倍，按发行市值计算，净资产折让率分别是69.5%、59.6%。相比旭辉以及新城，无论金轮集团还是五洲国际，规模及知名度均不及前者。
“小型开发商是否能够受到投资者青睐，关键还是取决于公司的成长性。”张奇认为。而今年以来，香港投资者对未来内地市场的看好，以及对房地产企业的格外追捧，都对这些渴望上市的小型开发商构成利好。
德银日前的一份报告指出，内地房企的存货情况进一步改善，消化存货所需平均时间，由今年2月高峰的21.5个月，持续降至11月份的10.4个月，而最近的存货消化所需时间已跌至远低于2008年平均水平，接近2009年及2010年时仅8个月，当时出现商品房供应紧张并导致房价加快上涨的情况。
来源： 第一财经日报 作者： 王肖邦
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