楼市资本论：从区域走向全国，金科签约面积杀入全国前十
楼市资本论近日发布2018上半年房企销售区域榜时，发现中西部已经崛起为房地产发展的新高地——不但销售市场持续火爆，支撑那些布局较早的房企快速发展，规模增长和赢利能力均大幅超出行业平均水平。
8月23日，起家重庆、布局全国的金科股份公布半年报，用具体的经营数据再次印证了楼市资本论以上判断。
下面，楼市资本论从经营财务经营、发展战略、业务布局三个方面解析金科半年报。
【一】高质量增长，净利超行业水平一倍
1. 先看销售规模
半年报显示，上半年，金科股份实现销售金额597亿元，其中主营地产板块实现签约销售金额581亿元，同比增长118%。在中国房地产企业销售排行榜上升至第16位，较去年同期上升了16位。进位之快，在百强榜上首屈一指。
如果算销售面积，金科同期签约销售面积697万平方米，同比增长84%；全国排名第9位，继去年之后再次杀进全国前十。
无论是销售金额、销售面积的增长，还是全国排名的变化，业务布局侧重中西部的金科，崛起态势非常强劲，有目共睹。
2. 再看营收和利润
迄今已有41家房企公布半年报，合计实现营收4876.8亿元，同比增长27.54%；实现净利润426.3亿元，同比增长33.92%。
以上数据可以看出，受益于这一轮楼市火爆行情，上半年中国房企不但利润普遍上行，而且净利润增速高于营收增速，呈现出高质量发展趋势。
在这个行业背景下再看金科的营收数据：上半年实现营业收入155.46亿元，同比增长49.26%；净利润7.93亿元，同比增长60.17%。营收增长大幅超出行业平均水平，净利润更超出行业平均水平近一倍，优势非常突出。
3. 最后看货值储备
金科上半年新开工面积约1050万平方米，同比增长约248%；竣工面积约256万平方米，同比增长约127%；期末在建面积约2540万平方米，同比增长约94%。截至报告期末，金科在建项目126个，可售面积3600万平方米，预估货值超3000亿元。
超大规模的货值储备，给金科后续增长提供了坚实基础，可望提前实现其确定的2020年2000亿战略目标。
在主营业务保持高增长态势的同时，金科股份的财务状况也继续维持稳健，整体有息负债结构良好，偿债能力继续加强。
报告期末，金科股份在手货币资金余额303亿元，较年初大幅增长63%，可有效覆盖短期有息负债1.3倍；金科股份与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、民生银行等各大银行保持了长期较好的合作关系，各大金融机构授信余额高达1142亿元。
上半年，金科股份还完成了41.8亿元公司债券的发行。其主体信用评级在报告期内也再获提高，中诚信等主流评估机构将其由AA+提高为AAA，评级展望维持稳定。
【二】全年销售可望1100亿，后年冲刺2000亿
去年6月，金科发布《发展战略规划纲要》，确定2017-2020年分别实现签约销售金额500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，力争2020年冲击2000亿元大关，跨入一线房企的阵营。
去年，金科销售658亿，顺利完成第一步目标。
上半年，金科签约销售581亿，加上目前充足的货值储备，可以预期，随着楼市“金九银十”的来临，金科全年销售很有可能达到1100亿，从而为冲刺2000亿战略目标做好充分准备。
在战略扩张的同时，金科从“地产商”向“美好生活服务商”升级，并为此提出“三位一体”（企业定位、市场占位、服务对位+用户本体）的用户战略，引领企业在高品质房子、高质量物业之外，打造基于对用户理解和洞察的崭新产品与服务，构筑地产企业赢在下半场的核心竞争力。
遵循“新地产+新服务”的升级路径，金科的运营效率和经营业绩稳步提升，先做强再做大，在规模扩张之路上全面加速。
在楼市资本论看来，结合公司发展思路和战略执行完成情况，再看半年报披露的各项经营数据，不难发现，金科强劲的增长背后，其发展态势有迹可寻，发展脉络清晰可见，发展目标触手可及。
所有这一切，都植基于清晰的战略指引和坚实的业务管理上，并非无源之水，单凭上半年中西部楼市集体爆发、迅速放量而侥幸取胜。
【三】拿地斥资270亿，继续深化全国布局
作为一家快速崛起中的房地产企业，金科目前的强劲增长，很大程度上得益于其业务布局从区域向全国的扩展。
金科1998年创立以来，立足重庆大本营，长期深耕本土，适度向周边扩张。最近两年，金科开始开始聚焦国家城市群发展战略，以成渝、中原、长江中游、长三角、粤港澳、京津冀、北部湾、山东半岛等八大核心城市群为主战场，向全国扩展布局。
去年，金科在土地市场表现异常活跃，全年拿地投资约460亿元，同比增长约120%；共计获取79宗土地，计容面积约1245万平方米，同比增长约103%。
到2017年底时，金科土地储备的可售面积约3300万平方米，已进驻重庆、四川、北京、天津、江苏、浙江等22个省（市），开发项目主要集中在重庆、成都、北京、天津、杭州、南京等主要一二线城市，累计开发项目147个，开发面积超4500万平方米。
至此，金科基本完成了“八大城市群”的全国战略布局，实现了从区域地产商向全国性地产商的跨越。
今年上半年，金科继续坚定“三圈一带”（长三角、珠三角、京津冀、长江经济带）全国战略布局，土地投资约270亿元，在全国新获项目56个，拿地471万平方米，新增计容建筑面积1012万平方米，在全国房企拿地排名中高居第16位。
拿地方面的不俗表现，进一步扩展和深化了金科的全国布局版图，使其作为中西部房企领头羊，地位更为巩固。
目前，金科土地储备持续增长，可售面积约3600万平方米，可以确保其在未来一段时间内，继续保持稳健的高增长态势。
楼市资本论认为，2018年，中国楼市在上半年经历一次火山式爆发之后，随着国家新一轮调控发力，京沪等一线城市收紧人口控制，现在市场渐归平静。接下来，购房需求将加快向二三线城市梯次转移，形成新的楼市热点，推动布局区内的房地产企业快速发展壮大。
金科顺应形势变化，踩准市场热点，完善业务布局，实现了高质量增长，增加了他们继续扩张规模的信心。
可以预期，在下一轮市场周期中，精于谋划布局的金科，得天时地利之助，会有更好表现。
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