苏州湾壹号跳水：单价降9000 实控人被带走
随着二线城市楼市回暖，其土地市场在4月份的表现也异常活跃。“地王”频现之时，苏州湾壹号却成为第一个房价跳水楼盘，销售单价较之前下调9000元，降幅超30%。这在各地楼市升温的大环境下，具有明显的信号意义。与此同时，苏州突然暂缓5幅地块土地出让，为10幅地块限定最高价，逆推限购措施。二线城市的调控，已然拉开序幕，这些城市的房价是否迎来拐点？
5月9日，权威人士接收《人民日报》专访时表示，房地产未来不能靠高杠杆去库存。央行的数据显示M2增幅在回落。开发商的资金层面，开发贷款4月仅增长2.2%，这对投资增幅接近10%的房地产来说，是否有更多其他渠道融资？
苏州一楼盘苏州湾壹号降价9000元/平方米的新闻，在房地产行业引发轩然大波。截至今年5月，这个城市的房价已经连续7个月上涨，而且最近几个月的涨幅更是超过了北上广深等一线城市。
在苏州湾壹号降价前后，适逢《人民日报》再访权威人士谈当前中国经济，指出房地产市场存在泡沫的同时，去库存不能靠高杠杆，而要靠人的城镇化。因此上述降价，被很多报道解读为房价见顶的信号。
记者致电苏州湾壹号售楼处，销售人员告诉记者，5月7日推出的200多套房源已经全部售罄。如此看来，即使房价见顶回落，下降的空间也已不大。
在苏州湾壹号降价背后，《每日经济新闻》记者调查发现，该项目背后所属的恒力集团董事长陈建华被有关部门带走。公开资料显示，该楼盘开发商恒力集团系苏州吴江本地企业。据《财经》报道，2016年3月，曾担任苏州市委书记的王珉被宣布调查的时间前后，陈建华也被相关部门带走。3月17日，苏州市人大常委会人事代表联络工作委员会的工作人员证实，苏州市人大收到了检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告，该报告也获得许可。《财经》报道称，陈建华因何事被相关部门带走，目前尚不可知。
逆市出货只是短暂调整
如今，苏州湾壹号已经成为业内外广为关注的一个项目，不是因为项目本身的建造水准有多高，也不是因为其在苏州具有独一无二的豪宅属性，而是因为在苏州这个持续上扬的市场里，该项目竟出现了逆市低开。
据了解，此次开盘的价格和之前价格相比，差别很大，今年4月份，该项目推出精装大平层户型，面积220平方米，价格在23000元/平方米~25000元/平方米。现在卖的是17、19号楼，户型165和192平方米，价格区间在12000元/平方米~ 16500元/平方米。
克而瑞苏州一位信息经理告诉记者，苏州湾壹号是吴江新城板块的典型项目，整个项目处在苏州湾景观的最佳位置，对于其他楼盘有一定借鉴意义，但它是超高层产品，有一定的稀缺性和特例。此次开盘的项目和前段时间相比价差还是很大，加之其母公司实际控制人被带走，更加引起了公众的关注。
之前所推的是一线临湖楼盘，又是精装修高层。此次推出的是非湖景、毛坯房，两幢都是41层超高层。苏州太湖湾一案场销售人员告诉记者，超高层有一个硬伤就是得房率普遍不高，只有70%左右，苏州湾壹号前面有40多层挡着，离地铁也不近。
即便是这样的户型，一开盘去化率就达到93%。据克而瑞统计，开盘当天预约400组，实际到访340组左右，成交均价15800元/平方米。
《每日经济新闻》记者致电了苏州湾壹号售楼处，对方销售人员告诉记者，5月7日推出的200多套房源已经全部售罄。
与此同时，苏州湾周边正在开盘的项目只有首开太湖壹号，其中蓝光天悦的洋房卖的是23000元/平方米，精装修高层均价15800元/平方米；华润凯旋门价格是18000~20000元/平方米。
克而瑞苏州一位信息经理告诉记者，苏州湾壹号在板块内的认可度明显要高于其他项目，再加上此次大幅度降价，直接导致了其高去化，从项目预约到开盘只用了不到两周时间，销控节点把握非常好。
后期降价动力不足
虽然此次推出的房源相对于之前没有湖景，位置较差，且为40层的超高毛坯房源，但便宜近三成的价格还是换来了热销。这或许从另一个角度说明，苏州市场并未像外界预料的那样迎来拐点，从市场反应来看，只能看作是一个短暂调整。
据克而瑞数据显示，4月苏州商品房市场供应面积83.06万平方米，环比下跌19.8%，成交面积116.15万平方米，环比下跌17.08%，成交均价18144元/平方米，环比上涨1.45%。4月商品住宅存量360.29万平方米，较上月相比继续小幅下降，去化周期为3.3个月，市场呈现供不应求状况。新城控股(8.890, 0.02, 0.23%)苏州一项目负责人李经理告诉记者，从目前来看，虽然成交量供应量均有所下滑，但从价格来看，5月份数据比4月份上浮了4%~5%。
在此背景下，开发商在经历先前的疯涨，也不再盲目抬高价格。
克而瑞苏州副总经理韩云霞表示，市场已经冷却下来，这一方面是由于苏州房价涨幅已经到了天花板，购房者开始持币观望，从购房者角度来说，对于市场涨幅的预期较先前有所下降，人们对于市场已经形成认知，所以才有了购房者回归核心区域板块的现象。另一方面，最近出台的一系列楼市调控政策对市场信心造成了一定影响。
韩云霞表示，目前，对于苏州来说，当务之急是补充库存，将去化周期控制在10个月以上，以此达到相对合理的周期，如果地推的量太多，也可能会影响明年的心理预期。
与年初的火爆相比，如今的苏州市场显得冷静了许多。苏州中原一片区经理告诉记者，一直以来，太湖新城板块都是吴江较为活跃的板块，尤其到了今年春节前后，投资客一度能占到购房人群的七成以上，呈现井喷状态。到了3月底4月初，不管是优质板块还是次级板块，开盘热度均没有节后那么火爆，来客量减少了三四成，一些之前投资客追捧的热门板块降幅尤为明显，有的一天只有两三组客人。
王新科表示，目前来看，因为苏州楼市还处在上升期，虽然客流有所减少，但并不影响涨价动力，更没有到降价的时候。
苏州经济发展基本面比较好，从苏州近期的供求关系来看，大部分区域都是属于供小于求，最新数据显示，苏州住宅库存2.09万套，大部分时间都维持在2万套左右，按照最近6个月去化平均水平能够卖3个月。
虽然业内人士普遍预测苏州楼市接下来会进入瓶颈期，但在供应量和成交量双降的情况下价格大跌的可能性不大，毕竟库存量很少。
不过，王新科指出，由于先前的土拍还没有到扎堆上市的时候，短时间价格还是能够稳住。一旦住房供应开始增加，苏州接下来态势可能会比较严峻。
王新科表示，最可能出现的结果是苏州房价趋于稳定，在短期波动之后继续上扬，只不过速度会放缓。
除此之外，《每日经济新闻》记者发现，该项目所属的恒力集团掌门人被有关部门带走。
公开资料显示，该楼盘开发商恒力集团系苏州吴江本地企业，集团始建于1994年，前身是吴江化纤制造厂，2002年江苏恒力化纤有限公司成立，此后恒力继续扩张进入热电、酒店和地产领域。
据《财经》报道，2016年3月，在曾担任苏州市委书记的王珉被宣布调查的时间前后，陈建华也被相关部门带走。3月17日，苏州市人大常委会人事代表联络工作委员会的工作人员证实，苏州市人大收到了检察机关要求对陈建华采取强制措施的报告，该报告也获得许可。《财经》还报道称，陈建华因何事被相关部门带走，目前尚不可知。
优淘城总裁薛建雄告诉记者，一家公司的相关法律文书都需要企业的实际控制人签收，涉及发债、贷款、资产变卖等各个环节。一旦这些环节出了状况，企业正常经营势必会受到影响，轻则资不抵债，重则就会宣告破产，因此，快速保全财富是这家公司当务之急。
苏州湾壹号项目降价是否与实际控制人有关，《每日经济新闻》记者给该公司发去采访函之后，截至发稿，仍未收到回复。
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