房企迈入“5000亿时代” “强者恒强”态势愈显

　　截至3月23日，已经有超过40家房地产企业公布2016年度全年业绩及2017年新的业绩目标。其中，恒 大、万科、碧桂园等企业2016年销售业绩突破3000亿元人民币，并且将未来业绩目标锁定在5000亿元的规模。

　　中原地产监测统计的35家房地产企业在2016年销售额合计达到了32149亿元，同比2015年全年的21351亿元上涨了51%。其中，恒 大、万科、碧桂园突破了3000亿元，另外绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、华润、金地等企业也进入了千亿房企行列。从同比看，碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年业绩相比2015年出现了翻倍上涨。

　　不仅如此，多企业对后市看好，并制定了更高的业绩目标。其中，恒 大、碧桂园目标锚定在5000亿元规模，甚至更长远的目标定为1万亿元规模。此外，融创中国计划2017年销售目标为2100亿元，较2016年增长35.21%。

　　中国指数研究院的研报指出，规模较大的房地产企业凭借大量优质土储、雄厚的资金实力及灵活高效的市场运营能力，对未来发展信心十足，2017年销售目标纷纷再上台阶。除了恒 大、碧桂园等以外，绿地、中海等2016年销售千亿以上的企业则准备向3000亿元看齐；而招商蛇口、世茂房地产、新城控股等企业则向千亿规模冲刺。

　　从销售目标增长率来看，在行业平稳发展的预期下，规模较大企业2017年平均目标增长率超40%。中指院方面认为，大型房企市场竞争愈演愈烈，2017年行业整合将全面提速，千亿以上企业群体也将不断扩容。

　　值得一提的是，大型房地产企业凭借日益凸显的规模效应实现了销售业绩的大幅增长，导致内部分化进一步加剧。中指院针对房地产百强企业的研究显示，规模排名前30名的企业2016年大多采用积极进取的发展策略，有效支撑了销售业绩的高速增长和发展后劲；后70位企业主要依托区域优势加快规模化扩张步伐，但受制于激烈竞争下有限的资源获取能力，整体业绩增速相对较低。

　　不仅如此，企业的盈利能力分化加剧，“强者恒强”的发展态势愈加显现。2016年，百强企业净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10位的企业、前11-30位的企业、前31-50位的企业、前51-100位的企业净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

　　事实上，房地产企业正在通过开发经营的各个环节“降本增效”。首先，在土地市场持续升温、“面粉贵过面包”的压力下，规模较大的百强企业在土地一级、二级市场同时发力，严格控制土地成本，拓展利润空间。其次，更低的融资成本是百强企业产生盈利分化的另一主因，也是百强企业未来发展的核心竞争力。再次，百强企业强化运营管理，内部开展合伙人制度，外部实施轻资产运营模式，由内而外促进企业运营效率和效益的提升。

　　与此同时，房地产企业之间的并购正在持续加剧。2016年，恒 大、融创中国、绿地等企业先后实现多次并购案例。2016年全年，房地产企业主导的并购案例共125起。百强企业83%的并购以获取项目资源为目的，10%为获取房地产公司，另外7%以获取房地产关联产业公司为目的。其中，规模前30的企业普遍选择并购地产项目、地产公司及关联产业，发展优势更加彰显；其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。

　　中指院方面分析认为，房地产企业“5000亿时代”即将开启，市场集中度将进一步提升。因此，2017年行业整合将继续加速，“大鱼吃小鱼”现象更为常态化，资源整合能力成企业决胜关键。同时，行业转型加速，大型企业谋局多元化发展版图，中小企业寻求转型出路或退出。

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