营改增后房企缴土地增值税有新烦恼
王海（化名）是一家大型房地产公司的税务总监，自从2016年5月1日营改增试点全面推开后，他一直忙于各种灭火之中。
营改增，即营业税改征增值税，是指将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，是中国新一轮财税体制改革的重要一步，是中国深化财税体制改革的重头戏和供给侧结构性改革的重要举措。2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。营业税正式进入了历史。房地产企业也在5月1日之后开始缴纳增值税，税率11%。
建筑业、房地产业、金融业和生活服务业的营改增被业界称为“最难啃的骨头”，将它们纳入营改增，意味着中国税制改革迈出了实质性的一大步。按照改革的设想，全面实施营改增之后，企业税负有望进一步降低，也将有利于创造更加公平、中性的税收环境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，长远看，更加完善的现代税制也将有利于中国经济的未来发展。
不过，营改增启动初期，给各方带来的挑战也不小。在营改增正式启动后的三个月里，王海几乎每天都面临许多问题，比如发票问题、退税问题、各地分公司面临的税务局政策理解程度不同问题等等。用王海自己的话说，都还没来得及考虑营改增后税负的问题。
王海面临的问题只是整个房地产行业在营改增后面临问题的一个缩影。房地产行业营改增后的面临的问题也得到了政策层的重视。
经济观察报获悉，2016年7月底，国家税务总局货物和劳务税司召集了全国前十的房地产商谈谈营改增之后效果的看法，结果现场变成了问题倾诉大会，一家房地产商都能提出十多个问题。
王海告诉记者，“因为现场的问题太多了，货物和劳务税司的一位领导最后要求大家把问题都汇总上来，把每家企业的建议详细写一下，然后再发给国家税务总局。大家最后大约上报了四十多个问题，基本围绕着的就是发票问题、征管问题、政策空白等问题。”不过，王海说他更关注的是土地增值税的改革问题，因为它将影响整个行业的税负。
万达前税务总监、艾特密信息技术股份有限公司CEO宋宁给记者分析，这次营改增的建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四大行业都是特殊行业，这些行业的个性化的问题，在营改增之后，如果再套用以前工业、商业的增值税模式就不能适用了。比如房地产就存在先预售后取得进项，这个和工业企业不一样，顺序正好是反着的。
发票问题
对于王海来说，发票问题是现在横在他前面的一座大山，并且因此而饱受投诉。
王海所在的房地产企业，售卖的大多是的期房，在营业税期间，营业税税率是5%，在预售期间发票可以直接开出，购房者凭借发票可以去银行办理商业住房贷款或者公积金贷款。但现在房地产预售很难开出增值税发票。“现在面临的问题是，银行因为能理解由于营改增没有发票，所以贷款还可以操作，但是在住房公积金这一块，要是没有购房发票，是无法提供贷款的。”王海告诉记者。因为在住房公积金贷款中一条规定就是提供首付款发票。
其实营改增实施之后，按照国家的税法，预售商品房按照3%的税率预先缴纳部分增值税。预缴也就是在预售之时，不管取得多少进账收入，先按照3%的税率缴纳一部分增值税。据业内人士说，这也是完成税收任务的一种考虑，在之后的房屋建造过程当中取得的进项税，准予抵扣。王海告诉记者，这也就是为什么有预缴，是因为后面的建造成本考虑到进项税可以抵扣。
但由于房地产行业的增值税税率是11%，因此这个3%预征增值税的发票就无法开出。因为房地产商无法提供增值税发票，住房公积金也就无法给贷款，王海也因此而被投诉过多次。
但是在王海看来自己很委屈，因为在营改增后，增值税税率提高，要想降低税负，就需要用进项税抵扣，但是大部分期房在预售环节的时候，可以纳入抵扣的成本基本都还没有。也就是说房地产商在建造成本方面的进项税就没法参考了。而如果一家房地产公司的一个项目，一开盘就全部卖光，那就要按照11%的增值税税率直接交税。这样一来，由于期房的时间错配导致大部分进项税无法纳入抵扣体系。对于房地产企业而言，进项税不能抵扣，意味着其税负成本增加了不少。
中税网税务师事务所总裁王冬生认为预售是按照3%的税率来缴纳，对于房地产企业来说，是一个利好，但是操作上出现了购房者把钱交给房地产公司，无法开出3%的发票，这是政策设计和征管手段衔接的问题，没有衔接好。
红字发票
除了预售环节的增值税难以抵扣的问题，王海还面临退房时的发票问题。这个问题是在营改增推开后才遇到的。
2016年5月1日之前，售房交易完结的交易要缴纳营业税，在5月1日之后营业税已经没了。王海告诉记者，退房的话原则上应该把房款退给他，因为退房款，所以收入要冲减，营业税也要退回来，但是退税的话难度挺大的。按照政策规定，因退房而退税需要开一个红色的票，但营改增之后，红色的发票已经不允许再开了。
王冬生告诉记者，营改增之前，正常情况发票是蓝色发票，表示有交易；交易取消了，发票体现为开红字发票，意味着以前发生的交易取消了，回到原点。
记者咨询了几家地税局，大部分已经开不出红票来了。“早就停了，机器和系统已经停了，红票早就开不出来了。对于退税的事情，从理论上是应该退，可是票开不出来了。”一家地税的负责人告诉记者。
但是现在退税又要求必须要有这个红色发票。王海举例说，8月份，有客户说我5月份买的房子要退房，或者说没有办法按揭了，他就必须要退房之类的。要求地产公司把钱退给他，但是由于没有红票，以前缴纳的营业税，地产公司就退不回来。“其实正常应该到地税部门把税给退了。房子继续卖出后到国税局交增值税。正常应该是这样。很多公司反映，在地税要求退税的时候很多要求的资料根本就没有，所以没有办法退。幸亏现在有部分国税可以冲抵增值税。”王海告诉记者。
但是冲抵增值税合适吗？
王冬生认为从政策角度来讲冲抵增值税不合规，但是从操作简单来说，直接冲减到增值税纳税额中更简单操作。这种问题要么从地税局继续从发票解决，要么调整目前政策，冲减增值税收入。
王海现在的精力基本都被这些发票问题、政策问题牵扯，王海说，他都没时间去计算税负的问题，但是这并不代表他不关注那些税负的问题，比如土地增值税的变化。
土地增值税负
土地增值税是房地产行业在营改增之后面临的另外一个困扰。中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%；增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
王冬生告诉记者，1994年开始征收的土增税，功能之一是调节房地产的高收益。功能上有点类似对于房地产的消费税。但由于增值税是中性税种，不具备调节功能，1994年增值税只有17%和13%两个税率，考虑到税制要发挥调节作用，所以征收消费税，主要发挥其调节功能和增加收入功能。
不止一位财税专家向记者表示，土地增值税会影响房地产企业的税负。王海给记者举例，原来一套房屋销售价格为100万元，建设安装成本、融资成本、销售成本三项加起来50万元，增值就是50万元，增值率100%。由于营业税是价内税，增值税是价外税，按照价税分离的原则，营改增的实施，意味着房地产企业的三项成本会在一定程度上降低，但同时，整体的增值额就提高了。这样一来，土地的增值率就很有可能会突破原有的某档增值率的设定，这意味着，房地产企业在土地增值税方面，税率也会由于跳档而增加。
王海所说的跳挡是指土地增值税按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分别实施不同的税率，税率依次确定30%、40%、50%、60%。
在2015年，全国土地增值税收入达到3832亿。“最大的负担就是土地增值税，你会发现房地产企业的增值额这一档，也就是企业赚的钱交了三遍税，分别是：增值税、土地增值税、企业所得税。”王海告诉记者。
王海现在最关注的就是营改增之后对土地增值税的影响。他认为，因营改增全面实施而导致的土地增值的调整肯定会导致企业税负的变化。因为营改增后收入和成本的计算都变了，所以缴纳土地增值税的额度也变了。
王海说，“我们一直很关注财税部门那边土地增值税到底怎么变。不过要等具体政策出来之后，才知道营改增对土地增值税的影响到底怎么样。房地产企业关心的并不是增值税的税负到底是增加还是减少，更加关心的是营改增之后，包括增值税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税等税种的一系列变化。”
据经济观察报了解，土地增值税的改革的确已经在操作当中，但是对税负的影响不会像外界想象那么大，负担相比以前不会也有太大的变化。
一位财税系统人士告诉经济观察报：“其实面对营改增之后出现的各个问题，只要下决心，这些问题都能解决，但是解决的过程也将面临一系列平衡、一系列的约束条件。这些约束条件涉及财政收入下降、财政收入延后、征管难度增加、纳税人遵从成本等。这些都需要充分考虑”。
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