商业地产租金5年疯涨2倍，致零售业毛利率跳水

　　近日，天虹商场、广百股份相继发布的2012年第三季度报告显示，两家企业在营业总收入增幅放缓的情况下，营业成本却大幅攀升，双方均将业绩的变动归结为租金、人力成本的上涨。

　　据《第一财经日报》记者了解，近两年来，中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势，核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到两位数。广州市国土房管局今年上半年发布的《2011年广州市房屋租金参考价》显示(一般而言，参考价比市场执行价略低)，2010年~2011年仅广州地区，商铺整体租金年升幅在5%~10%左右，热门区域租金的上涨幅度更是达15%以上。长期从事商铺拓展，熟悉广州商圈行情的易正伟对记者透露，近五年来，广州商铺租金平均上涨了2倍左右。

　　记者在采访中发现，租金成本已经成为企业不可控的压力。以餐饮企业为例，近年来，租金压力已经突破安全线(15%)，占到了营业额的20%。据易正伟估计，广州地区百货零售业的租金成本不会低于20%。

　　据天虹商场公告，支付其他与经营活动有关的现金由上年同期的9.99亿元上升至13.39亿元，同比增长34%。天虹商场方面表示，主要原因是本报告期内水电及房屋租赁费支付产生现金流较去年增加。同时，天虹商场的管理费用也较上年同期增长了34.18%，主要原因是新店增加及人工成本的增加。

　　广百股份同样面临着租金上涨带来的压力。今年第三季度，广百营业总收入16.01亿元，比上年同期增长了5.29%，但归属于上市公司股东的净利润却同比下降了30.94%。广百方面表示，受宏观经济环境影响，公司销售收入增长乏力，租金、人工等费用同比上升，促使公司业绩变动较大。

　　“与十年前相比，百货的综合毛利已经从30%下降到18%左右，超市的综合毛利也下降了五到九个点，”广东流通业商会执行会长黄文杰表示，“但租金的价格却在近两年突飞猛进。”

　　易正伟告诉记者，近五年来，广州商铺租金平均上涨了2倍左右。2007年，岗顶商圈商铺租金每月200~300元/平方米，如今800~1000元/平方米都不见得有机会。而正佳广场、中华广场商铺租金也由2007年的100元/平方米，上涨到如今的250~300元/平方米。此外，广州天河区街铺的月租金2007年起步价大概是1000元/平方米，现在基本到了2000元/平方米，“这还是在入驻的店面符合物业招商条件下的价格。”

　　有业内人士也称，广州地区的商铺租金都在上涨，其中天河、珠江新城等新兴商圈租金上涨的幅度更大。珠江新城街铺每月租金起价在600~800元/平方米之间，商场租金的起步价则在250~300元/平方米。因此，特别是近两年新开的店面，或者合约到期续租的企业将承受着较大的租金压力。

　　而从全国范围看，就北上广深一线城市来说，广州的商铺租金相对较务实，上海、北京商铺租金价格涨幅更高。某连锁品牌负责市场拓展工作的经理介绍，就商铺租金而言，上海的大环境更加严酷。一般商铺每平方米租金价格以千元为起步计算单位，某服装品牌经营商表示，今年以来，有些一线城市的黄金商铺租金上涨幅度高达30%。

　　另外，在商铺押金上，北京、上海比广州门槛更高。广州一般是押二交一，一月一结，而北京、上海押金一般都是交一年或者半年的租金额，租金是半年或者一年一交。对投资者的现金考验比较大。
 

      来源： 第一财经日报     　作者： 彭甜甜

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