房企面临重新洗牌:利润分化,行业集中度将提升
随着上市房企陆续发布三季报，房地产行业的利润变化趋势再次成为市场关注的热点。记者采访发现，一些龙头企业依靠灵活的营销策略和战略规划，实现了利润大幅增长。专家分析，未来大型房企的竞争优势更加明显，行业集中度将进一步提升。
上市房企业绩分化
万科日前公布了三季度报告。数据显示，今年1-9月，公司累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。其中，第三季度万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。
记者发现，房地产行业的龙头企业，如招商地产、保利地产等，均实现了业绩的良好增长。长城证券房地产行业研究员苏绪盛在研究报告中指出，招商地产前三季度营业收入161.5亿元，同比增长29.5%;归属上市公司股东净利润24.2亿元，同比增长16.0%。
与此同时，一些企业却陷入亏损。嘉凯城三季报显示，今年1-9月，营业总收入35.57亿元，比上年同期减少14.44%，归属于上市公司股东的净利润为-1.56亿元;津滨发展1-9月归属于上市公司股东的净利润为-0.36亿元。
苏绪盛说，“从三季报看，业绩出现明显上升的，主要是大中型房地产企业。一些小的开发商不仅销售情况不乐观，资金实力、战略规划和发展潜力都有一定差距。”
中央财经大学房地产金融专家李德峰认为，从整体上看，虽然房地产行业的毛利润较高，但考虑到开发商要承担较高的税负，净利润一般很难超过30%。特别在房地产调控的背景下，市场需求减少，房价趋于稳定。如果不能很好的控制成本，一些房企利润率下降也是正常的。
利润增长不能指望高房价
如何看待调控政策下，房地产龙头企业的利润大幅增长?接受采访的专家表示，这既有财务报告统计时点的原因，也有企业改善自身经营管理的结果，与当前房价整体稳定的大环境并无矛盾。
苏绪盛说，由于实行期房销售，房地产行业是销售在前，结算在后。只有房屋完全竣工之后，才确认收入和利润。今年前三季度的业绩，反映了房地产企业去年的销售成果。与当前房地产市场的销售价格关系不大。
信达证券房地产行业分析师崔娟认为，房地产龙头企业是市场中的领跑者，制定营销策略具有一定的超前性。以万科为例，由于较早的稳定销售价格，增加三四线城市的土地储备，不仅让公司取得了良好的销售业绩，也让业绩增长具有可持续性。
崔娟根据万科发布的报告计算，第三季度，公司结算均价为10609元/平方米，较2011年同期下降8.07%;实现结算面积129.6万平方米，结算收入150.1亿元，同比去年分别增长31.4%和68.1%。
中国指数研究院发布的数据显示，2012年9月，全国100个城市的新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%。虽然是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。
胜利证券分析师王冲表示，伴随着房地产行业的调整，房价进一步上升的空间已经非常有限。房企要实现利润增长，更多的要依靠改进自身经营管理水平，而非房价的持续上涨。
行业集中度将会提升
中国指数研究院一项研究数据显示，百强房企的市场占有率，从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。2011年销售额在700亿以上的百强房企有5家，比上年增加了4家。专家分析，房地产行业的发展方向，是企业积极提高运营效率，合理控制成本，并把产品做好。
“未来，房地产行业集中度仍会提升。”长城证券房地产行业研究员苏绪盛说。
中央财经大学房地产金融专家李德峰分析，调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显。
首先，在现行“招拍挂”制度下，大型房企更有实力去争夺优质地块，利用好项目赢得销售业绩;其次，大型房企融资方式比较多，成本也相对较低，而中小房企从银行贷款难，民间融资成本又太高;
另外，大型房企品牌效应好，市场关注度高，且采购量大，可以降低成本，相对于中小房企来说，盈利更为容易。李德峰判断，随着房地产调控政策的持续深化，以及市场竞争的加剧，房企之间的差距会日益显现。
来源： 新华08网 作者： 徐岳、邓中豪
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