旅游地产圈地热：房企求突围
在房地产调控环境下，旅游地产逐渐成为房企的投资热点。
目前房地产行业前100名的企业中，已有接近三分之二的企业介入了旅游地产领域。
近年来旅游业的火爆，也在一定程度上促进了旅游地产的升温。
从一线城市到旅游胜地，从西双版纳到长白山，房地产企业正通过上山下海，寻找着各类资源进行“联姻”式的开发，且无论是开发面积还是资金规模都有越来越大的趋势。
而新上市的项目在黄金周中的表现，让各方对旅游地产的信心更加充足。
新项目迎来人潮
“十一”黄金周带来的旅游新高峰，让刚刚上市的旅游地产项目感到了“幸福”。
在今年中秋、国庆这个有史以来最长“黄金周”里，旅游地产项目迎来了一场“狂欢”。
连续三周被位于京津交界盘山脚下的恒大酒店告知房间已全部订满，童先生感到很意外：“没想到会这么火爆，周末的房间已经要预约到11月初了。”
童先生想去的这间酒店位于盘山景区附近的恒大世纪旅游城内，共有290间客房。从9月29日开业，到10月7日，这间酒店的客房预订率达到了100%。
据介绍，为了配合开业期及两节的营运，恒大世纪旅游城发动了共252班大巴车，每半小时一班车，往返于京津两地接送游客数千人。加上自驾游的游客数量，恒大世纪旅游城开业半月，已接待了数万游客。
与恒大世纪旅游城情况类似，位于天池风景区附近的长白山国际度假区，在开业后的第一个长假就迎来一个客流高峰。这个由万达、泛海、一方、亿利、用友、联想控股等集团投资的旅游项目，开业2个月以来，度假区内四个酒店的日常平均入住率达60%至70%，长假期间接待游客数量超过10万人。
长白山国际度假区市场部经理于晓明介绍说，游客中来自京沪及长春的居多。目前度假区正在和航空公司进行沟通，预计在雪季到来的11月底，将会在北京、上海各加开一趟至长白山机场的航班，提高度假区的运力。
“以2个人为单位，留宿3到4天的花销大约在5000元左右。”于晓明根据游客消费水平，粗略计算后得出一个简单数据。但从这个数据已经可以看到旅游地产背后所蕴含的巨大潜力。
数据显示，在今年为期8天的十一黄金周期间，全国共接待游客4.25亿人次，较2011年同期相比增幅达40.9%;实现旅游收入2105亿元，同比增长44.4%。
季度投资超2600亿
今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。
据统计，中国至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。
目前，中国房地产行业排名前100的企业中，有接近三分之二的企业已涉足旅游文化产业。从早期的万达、华侨城、中坤涉猎旅游地产，到目前的恒大、龙湖和世茂的后来跟上，短短几年间房地产企业上山下海寻找着各类资源进行“联姻”式的开发。
从单个区域市场来看，海南作为旅游地产先驱，项目数不胜数;云南省目前也已吸引了包括万达、世纪金源、中坤、龙湖、方兴地产等几十家企业，投资过百亿元的项目星罗棋布。
据了解，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已超上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家，并且开发面积和投资规模也有越来越大之势。
据旅游财富网统计，仅今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。
据中国房产信息集团统计，截至今年4月份，全国旅游地产项目多达2226个，总规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区，主要分布在海南、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海六大旅游资源区。
据清科研究中心统计，在9月披露的25只新基金中，有3只为旅游文化产业基金，资金规模达202亿元。
企业的另类突围
目前旅游地产不仅是房企避开调控重点城市的方法，也是地方政府招商引资的重要渠道。
房地产市场的持续调控，刺激着房地产企业扎堆转向旅游文化等产业寻求“突围”。
房企向旅游地产进军更具“双赢”意味，不仅可以避开调控重点的一、二线城市，也可以迎合地方政府招商引资的意愿。
在高策地产服务机构董事长李国平看来，城市土地越来越紧缺的情况下，开发商要持续发展，须寻找大量可开发的区域。而目前旅游地产作为新兴的市场需求点，机遇多、需求旺盛，开发商涌向旅游地产可以说是必然。
大势之下，联合大手笔造城，也成为众多房企的选择。早在2008年，由万达牵头，联合了联想控股、中国泛海、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等五家中国民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地开疆拓土。
旅游业的发展态势，也让房企和投资者更加看好旅游地产。
此前，国家旅游局在2012年第三季度全国旅游经济形势分析会上表示，预计2012年旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。国内旅游人数约29亿人次，同比增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，同比增长15%。入境旅游人数1.35亿人次，与上年持平。旅游外汇收入495亿美元，同比增长2%。
近期新上市的项目在这个黄金周中的表现，也让各方对旅游地产开发的动力更加充足。
观点
旅游地产开发是双刃剑
无论是单兵作战还是抱团前行，房企造城式开发的层出不穷也引发业内的争论不休。
中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，在开发商大量涌向旅游地产的同时，也出现一些借旅游地产之名拿地却另做他用的乱象。陈国强表示，旅游地产多位于相对偏远的地区，地方政府希望带动当地经济;而企业希望避开调控，获得土地。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，诸如雅居乐、绿城等很多开发商已经积累很多旅游地产开发的资金和经验，也借鉴了许多国际国内的先进的开发理念，要进行转型升级，还需要注意与周边环境的和谐发展。
在中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云看来，开发商借旅游地产拿地并非不可，但开发商和消费者都需明确旅游地产项目和普通住宅项目在土地使用性质上不同，住房使用年限也不同，开发商的建设需符合国家和当地政府的规划和要求。进行产业转型升级必须站在保持景区生态和谐的高度，学习国际国内的先进技术和经验，保证建设质量和产品质量，实现景区和开发商的双赢。
“旅游地产是把双刃剑，旅游地产的开发与住宅建设不同，需长期的资金、人力和管理投入，若开发商一拥而上，准备不足，抱着快速回笼资金的心态，容易陷入其中。”陈国强认为。
延展
旅游地产的云南样本
“房地产化的痕迹太重了。”一位刚刚从西双版纳旅游回来的人士向记者描述说。今年6月初央视曾报道，目前景洪在售的房地产项目有300多个。在北京，目前处于主要销售期的项目也就350个左右。
“疯狂”的圈地运动
3月，中坤和云南省普洱市达成框架协议，中坤将领衔启动中国普洱休闲养生部落，总投资规模预计500亿元。
在今年云南旅游地产市场中，中坤集团并不孤独。
4月12日，西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基。这个位于西双版纳州府景洪市西北的项目，由万达、泛海、联想控股等企业联合投资，占地约6平方公里。投资规模为150亿元。
4月14日，中弘股份公告将投资开发西双版纳路南山旅游度假项目，总投资预计150亿元。
西双版纳的圈地，让有的开发商感到不安。“房企太多了。”一位投资丽江的房企人士对记者表示。
根据第一财经整理的一份“西双版纳圈地表”，目前在西双版纳投资的企业包括中国平安、保利集团、云南城投、世纪金源、华侨城等，开发项目达到12个，其中单体投资超过100亿的有7个，总投资规模超过1300亿元。
圈地存合规隐忧
从房企角度来看，调控背景下，房企有战略布局向三四线、向非限购板块转移的需求。同时，地方政府的热情也在吸引房企。
据了解，某企业在西双版纳拿地每亩成本20万左右，相当于多数土地的“半价”。在中弘股份路南山项目上，西双版纳州根据协议，要协助中弘将路南山项目“纳入省级重点旅游建设项目并积极争取相关优惠政策”。
另一方面，一些企业进行的是一级开发。这将有利于该企业在二级市场中掌握主动，低成本甚至零成本拿下自己中意的最优质地块。其他企业再拿地，就要溢价。而已经进入的房企还可以与地方政府一起，在二级出让中获得溢价收益分成。这种平衡资金的方式，在云南其他地区也能见到。
目前在云南，房企布点较多的区域包括丽江、腾冲、瑞丽、普洱等旅游热点地区。
然而，这种圈地运动是否存在风险，部分房企和业内人士都存在疑虑。
据第一财经报道，西双版纳2009年全州建设用地规模超过34.98万亩，已透支了十余万亩用地指标。
因此，部分房企一再强调合规合法性确认。
对于普洱项目，中坤董事长黄怒波曾对记者表示，如果高尔夫用地不能顺利取得用地指标，普洱项目就不存在可行性了，宁愿把前期包括规划、可研方面的投资搭进去，也不会冒着风险开发。
难比海南泡沫?
目前云南旅游地产市场备受关注的还有泡沫化的问题。
一家知名房企在云南合作伙伴告诉记者，不少房企进入云南，对市场发展和消费预期缺少科学化的可行性研究。在一家房企任副总的卢先生说，有些企业进入云南，很大程度是因为公司老总的感性判断。
某企业在其西双版纳项目中规划了一个主题公园，设计年接待量为500万人次。而数据显示，在2011年，西双版纳全州接待国内外游客刚刚首次突破千万人次。
北京阡陌旅游设计公司总经理高山告诉记者，在西双版纳，当地市场很难消化那么大的供应量。
但比起海南1990年的“疯狂”，云南或许还有“差距”。卢先生说，在高峰时期海南有两万多家房地产企业，而现在进入云南大规模圈地的房企实力相对都比较雄厚。另一方面，卢先生认为现在企业有比较成熟的资金运作模式，很难想象它们的资金链会断裂。
来源： 新京报 作者： 张旭 张佳竹 李捷
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