北京CBD租金今年涨20.4%：企业逃离引政府关注
谁在留守CBD
8月30日早晨，高纬环球(Cushman &Wakefield)中国区董事总经理张良军在办公室接待了来自北京市发改委的调研人员，他们希望能从这家房地产咨询公司找到一些答案：CBD写字楼租赁市场上究竟发生了什么?租金的上升又何种程度上影响了部分企业对办公场所的选择?
发生在北京的“逃离”CBD(Central Business District中央商务区)事件，引起了政府部门的关注。
数据显示，2012年是近十二年来，北京甲级写字楼供应量最低的一年，也是空置率最低的一年。伴随而来的是租金大幅上涨。以最具代表性的CBD区域为例，据仲量联行10月15日提供的最新报告称，年初至今，北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则出现下滑。
虽然大公司纷纷搬离北京CBD，硬币的另一面却是，仍有大量企业选择续租或者搬进来。他们的退出和留守，或从一个切面反映宏观经济的阴晴。
偶然中酝酿的必然
过去一年，北京的CBD经历了一场跨国公司的集体性“逃离”事件。半年前英特尔将北京的总部从嘉里中心整体搬迁到了北三环的环球贸易中心。“中国惠普大厦”8到18层是惠普中国的办公区域，如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。甲骨文和路透社，选择将部分办公室搬迁至上地;奥林巴斯和燕宝汽车部分迁址酒仙桥区域。
部分企业的异动，往往折射着所在行业甚至是宏观经济的脉络。以英特尔和惠普为例，英特尔10月17日公布的第三季度财报显示，其净利润同比下滑14%，为30亿美元，合每股收益58美分。期内营收为135亿美元，较去年同期下滑5.5%。今年三季度惠普营收同比下滑了5%;净亏损88.57亿美元，而去年同期是净利19.26亿美元。
一些知名企业在选择新的办公地址时，也刻意回避CBD。全球最大的食品生产商之一玛氏公司，今年二季度在位于北三环的环球贸易中心租赁了3000平方米的写字楼，与英特尔为邻。知名视频系统供应商巴可公司，将办公室设在东北三环太阳宫区域的冠城大厦，他们租赁了2100平方米。
在张良军看来，IT企业、对成本敏感的制造企业，从最核心的商圈撤出是规律使然。在发达国家成熟CBD的产业构成中，信息、物流、金融、会计、咨询、法律服务等现代服务业公司，才是CBD的主要“租客”。这种CBD租客结构的变化，也是北京之外的中国一线城市正在发生的变化。
“租金的上涨只是加速了趋势的演变。”张良军说，IT企业的研发部门并不需要在最昂贵的商圈租用写字楼，他们可以利用相同的租金去更远的地方租住面积更大、环境更好的写字楼。北京CBD这场看似偶然的逃离，其实早在数年前就已经酝酿。“优化租金成本是几乎所有企业都在做的事情。”张良军说，如果用历史的眼光来观察CBD租户的更迭，就不会惊讶于今天的变化。所有的企业都要面临优化成本的问题，房租则是一项巨大的支出。早在数年前，索尼(SONY)、雀巢(Nestel)等公司就已开始搬离CBD了。而另据了解，惠普早在几年以前就已着手寻找新的办公地址。
仲量联行研究部主管覃晓梅发现，三季度又有一些企业陆续离开CBD，其中包括一些早些年前租赁面积较大的日资企业。2012年，中国国内经济增速放缓，二季度诸多数据的不乐观，加重了企业对于市场的担心，加之全球经济持续不稳定，许多租户在第三季度采取了谨慎扩张的态势。同时，一些对价格敏感的租户，对北京写字楼高企租金的抵触正逐步显现。
根据高纬环球提供的数据显示，北京CBD甲级写字楼平均有效净租金在550元/平方米/月，比亮马河区域的甲级写字楼贵10%左右，比东二环区域的贵20%左右，比中关村贵30%左右。
即便如此，依然有一些企业在积极寻租。事实上，北京CBD顶级写字楼仍然十分紧俏。据第一太平[8.65 -1.14%]等多家研究机构数据显示，三季度北京甲级写字楼市场的平均空置率已到达历史新低水平即3%左右，而CBD的空置率降至6%左右。最高点是2008年，彼时CBD空置率曾达到30%。“北京写字楼市场是最先走出经济危机的。”覃晓梅说。
选择承受昂贵租金的企业们并不是疯了。“老板们要为公司形象考虑，租住更好的写字楼也是公司实力的象征。”覃晓梅以她办公所在的国贸三期分析说，新风系统是她工作过的写字楼中最好的，交通也相当便利。尤其是后者，特别吸引那些需要经常和客户见面的企业，比如资讯类公司，“这样有利于控制沟通半径”。惠普也并未全部撤出CBD，还留有一小部分办公面积，保持其商务功能。
许多私募股权基金(private equity，简称PE)、跨国性的金融集团以及高级律师事务所也选择在CBD办公，一些央企和国企也将办公地点设在了CBD。租金最昂贵的国贸三期就聚集了美国资本策略研究公司、雪佛龙中国能源公司、美国凯来投资公司等外来者，以及北京国能中电、工行私人银行部北京分部等国内企业。CBD其他大楼如华贸中心、银泰中心，也聚集了大量金融企业、能源企业、咨询公司、律师事务所。比如德意志银行就是华贸中心的稳定租户。
还有一些新进入者。如高纳德信息咨询公司选择在东大桥的侨福芳草地大厦租赁了2000平方米的写字楼，安斯泰来制药在财源国际中心租赁了3700平方米，韩国国民银行在SK大厦租赁了3000平方米，挪威船级社在远洋光华国际租赁了2500平方米。国际经济的低迷，似乎并未给这些企业带来巨大的影响。
然而，广义的CBD租客并不仅限于甲级写字楼的大公司。在建外SOHO、旺座中心等商务楼里，盘踞着产业链上的大批小企业。WENDY(化名)所在的广告公司，主要客户是淘宝网，而淘宝网的北京分公司设在泰康金融大厦，WENDY的老板于是在直线距离不远的旺座公寓里租一间办公室。
WENDY介绍说，在旺座公寓里办公的大多数是小型公司，规模不大，往往一套公寓就可以容下公司所有的人。目前，旺座中心110平米的一居室，月租金大约为13500元，折合122.7元/平方米/月，仅为国贸三期的八分之一左右，256平米的三居室月租金为34500元，折合134.8元/平方米/月。这个被甲级写字楼包围的公寓，其租金只是CBD甲级写字楼平均租金水平的四分之一左右。尽管租金近两年也有不小的上涨，但还没有到必须离开的时候。
甲级写字楼通常不愿分割太小的面积，供小企业出租，而这正是乙级写字楼的空间。非官方数据显示，被中国知名演员宋丹丹批评的建外SOHO，出租率达到98%左右。和旺座中心相似，相比甲级写字楼，建外SOHO的租金相对便宜，一套120平方米大小的办公室，月租金为12000元左右。
“疯狂”不可能持久。第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼指出，由于租户承租能力进一步减弱，加之需求向非核心区域扩散，进入三季度，写字楼租金环比涨幅跌至2010年以来最缓值。
高纬环球也预测，经过这两年“火箭式”的上涨后，北京写字楼市场租金未来半年将保持稳定，进入一个平台期，但租赁交易将保持活跃，专业服务业、高科技、网络信息技术业和金融业仍是北京CBD写字楼的需求主力，而文化创意产业、能源产业和医药业需求开始强劲增长。“除非经济发生大衰退，否则租金不可能大幅度下降。”张良军预测说，下一个供应高峰将在2016年前到来。
来源： 21世纪经济报道 作者： 荆宝洁
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