【每日线报】境外债冷风吹 旭辉再闯关
“十一”假期前由董事局主席林中一封内部信撕开的旭辉危局有了进展。10月13日早盘，旭辉系旭辉控股、旭辉永升服务股价悉数下跌，午间，旭辉控股发布公告称，离岸债务支付等问题系长假集团从内地向境外汇款以支付若干预定的利息及其他款项有所滞后导致，目前正在积极解决。但旭辉在公告中也承认如果未能及时履约，境外融资可能违约。截至当日下午收盘，旭辉控股股价下跌10.34%，旭辉永升服务股价下跌超过15%。
“拿不出”的资金
午市公告，本就异常。在10月13日午间的这份公告中，旭辉直言希望澄清自9月28日公告以来的一些市场传言，并表示这些传言无法准确反映集团的离岸债务状况或相关付款。
“因为内地长假期，集团从内地向境外汇款以支付若干预定的利息及其他款项有所滞后。”旭辉强调的这个滞后，主要是针对该公司境外债。旭辉解释称，一直积极与其债权人团体对话，正推进达成友好解决方案。寻求符合公司、债权人和股东最佳利益的解决方案以解决滞延问题，并强调目前集团的商业营运维持正常。
不过，旭辉在公告中坦言，如果未能及时履行其在境外债务下的财务义务和或未与其某些债权人达成适当的友好解决方案，其境外融资可能会有违约事件发生或者持续，更可能出现旭辉集团的债权人有权在该等融资下要求加速偿付。
资本市场望风而动。截至当日下午收盘，旭辉控股、旭辉永升服务悉数下跌，旭辉控股收报0.52港元/股，下跌10.34%，总市值为49.13亿港元；旭辉永升服务收报1.96港元/股，下跌15.52%，总市值为34.35亿港元。
旭辉上述提到的9月28日公告，源于9月27日的旭辉控股董事局主席林中发表的内部信。林中在信中提及多地收紧监管资金提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成旭辉虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。
“流动不起来比降价可怕”
账面有逾300亿元现金却无法满足按需使用，旭辉股价开启狂泻节奏。
就债务偿还等相关问题，北京商报记者与旭辉控股方面取得联系，对方回应称“目前相关内容以公告为准”。
对于林中提及的预售资金监管问题，知情人士透露，随着融资端的收紧，房企日常“流动”主要依靠销售回款来实现。但目前的情况是，多家房地产企业债务爆雷后，“保交楼”之下，预售资金监管也有了进一步收紧，这也直接影响到房企的日常“流动”，对于企业的偿债能力带来了直接影响。
在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，一味从严预售资金监管，并不利于“保交楼”，这会增加企业资金紧张情况，不利于项目建设。优化预售资金监管方式有利于“保交楼”，可以根据企业信用水平、项目进度，优化预售资金监管方式，增加预售资金使用灵活度，减缓企业资金压力。
“流动不起来比降价卖楼更可怕。”一位华东房企北京公司负责人直言，对于融资成本一直居于高位的房企而言，流动性远大于“折价”，这也是市场一再呼吁针对优质房企确保流动性的原因。
市场修复行情展开
房地产市场“遇冷”，寒气侵袭已久，就房企存活而言，销售端和融资端至关重要。
据中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资总额为777.9亿元，同比下降32.2%，环比上升13.3%，融资形式稍有好转。行业平均利率为3.67%，同比下降2.14个百分点，环比下降0.44个百分点，行业平均利率进一步下降。
而销售端也持续发力，今年以来LPR屡次下调释放政策红利，同时还出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限以及换房退税等政策。
9月29日，中国人民银行、银保监会再发通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售一年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
随着房贷利好政策的密集落地，全国多地房贷利率已重回“3时代”。
值得一提的是，近日中国人民银行发布公告称，2022年9月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（以下简称“PSL”）1082亿元；期末抵押补充贷款余额为26481亿元。这是自2020年2月以来，抵押补充贷款余额首次出现净增长，且幅度远超预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，时隔两年多再度启动PSL，根源在于当前“保交楼”推进过程中开发商资金链紧张，专项借款、纾困基金额度有限，准入条件比较严格。因此，就需要多方高信用资金注入，除了专项借款、地方纾困基金，政策性银行的PSL，能够起到资金带着国有信用进场的信号，不仅能增加启动资金额度的效果，还能注入国资信用。“企业自救的主体责任还是第一位的，专项借款、纾困基金、PSL等，都只是在能顺利收回资金的前提下，助力项目盘活、资金循环。”李宇嘉强调。
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