贾康：未来15年北京五环内房价不会下跌
经济学家贾康呼吁，房地产税应加快走完立法过程，先从“火”的城市开始执行
在刚结束不久的中央经济工作会议上，明确指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在业界看来，金融、土地、财税、投资、立法五个方面的推进工作缺一不可，这是否意味着每年都雷声大雨点小的房地产税将会加快推进？近日，全国政协委员、政协经济委员会委员、新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康接受了新京报专访，就房地产税、长效机制、保障房建设等问题做了较详尽的阐释。
税制并非万能，没有它却万万不能
新京报：距离2017年全国两会还有两个多月时间，目前房产税推进的进度是怎样的？目前房地产税的起征点和税率有没有相关思路？
贾康：2016年的中央经济工作会议强调了要构建市地产市场的基础性制度和长效机制。我所理解的基础性制度里至少需要包括土地制度、住房制度、投融资制度，还有就是税收制度。税制并不是万能的，但作为一个基础制度中的必要选项，没有它又是万万不能的。把基础性制度搭建好，有效制度供给的事情做好，就是以房地产业供给侧改革的制度建设形成行业长远健康发展的可靠支撑。前些年我们努力在政策层面调节市场，但实际表现却总是治标未治本，导致市场在冰火两重天之间摇摆，政策实行了几轮行政性限购限贷、又取消限购限贷甚至给予补贴的“过山车”。所以必须进行通盘考虑配套改革，这个配套改革提供有效的制度供给，才会形成行业可持续健康运行的长效机制。
房地产税在2016年两会时已归入全国人大的一类立法项目，但后来没有看到具体推进。按照一般程序，在法律草案正式宣布进入一审后，需要征求社会意见，可以预想各方面的不同意见会引出观点碰撞，推进到二审、三审过程中会有非常激烈的争议。但这将是个阳光化的“税收法定”过程，既然改革的大方向明确，又时不我待，我认为应该按照十一届三中全会重要指导精神“加快”走完立法过程，然后在国内各个城市，可依照各自情况，先从“火”的城市开始陆续依法执行。
按人均面积还是套数扣除征税有争议
新京报：现在业内提到房产税往往会以国外尤其是美国的房产税制度为参考，美国模式的哪些方面可供参考？
贾康：美国模式里的房地产税属于直接税，征收直接覆盖到消费住房的持有环节，它对于稳定市场、盘活存量有重要意义。中国过去没有这个税种，现在也只有上海、重庆两地在试点征收。美国模式在其他市场经济中具有共性，在与市场经济配套的基础性制度建设方面，对我们有重要借鉴意义，但具体的税制设计还不可在中国照搬，需结合中国国情与发展阶段，做出中国的“定制化”设计。
新京报：国内在房地产税立法过程中需要针对性解决哪些特殊问题？
贾康：在中国，住房保有环节的房地产税，要考虑以免税条款对应住房基本保障、设计扣除“第一单位”的具体标准，具体而言是按人均面积扣，还是按套数扣，是有争议的。社科院曾经提出方案，设计为人均40平米，但也有不同意见，立法中大家需寻求最大公约数。有人会认为应60平米，有人会认为应该从第一套房扣除，但也有人说扣除第一套房会催生离婚潮，后来就有建议说干脆以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征，这样谁都躲不开。我认为这也不失为一个在“攻坚克难”中先建框架、起步时相对宽松平稳的合理选择，最容易为中国社会所接受。
推行房地产税需要冲破利益固化藩篱
新京报：房地产税这几年一直处于类似“狼来了”的状态，你觉得推行最大的阻力是什么？
贾康：就是如何“冲破利益固化的藩篱”。比如自己有房子的人，肯定不希望交税。暂时没有房子的人，自然也不希望未来买了房子后要交税。大家都从自己这个角度来考虑问题也是很自然的，但是从长远发展和人民群众来看，中国走向现代社会，必须有现代税制，房地产税税制建设问题的解决，势在必行。
新京报：因为大家都觉得买了房子要交税，就要多出钱，但实际上房地产税一旦推行，对市场各方来说会有收益的,收益都有哪些？
贾康：将是有多方面正方效应和收益的。有了这个税制，房地产市场预期会更长远、稳定而健康，购房人会更多地出于居住需求去选择房产，让房子进一步回到居住属性，更多考虑中小户型，提高土地集约利用程度。同时，房屋空置率会明显减少，空置房屋持有者要么会考虑出手多余房产，要么会考虑出租以冲抵税收负担。这样就实现了优化资源配置、盘活存量的效果，改善住房市场的供需情况，减少市场泡沫，未来的市场也就不再那么容易大起大落。
另一方面，房地产税会给地方政府提供稳定、大宗收入来源，引导地方政府更好地将自身职能落到优化本地投资环境和做好本地公共服务上面。地方政府只要做好这些服务，辖区不动产就进入升值轨道，每隔几年重评一次税基，就会以与自身职能“内洽”的方式解决它的财源建设问题。再有，房地产税会优化社会成员的收入分配与财产配置格局，配合中国社会提升直接税比重、减少间接税比重的进步过程。
有建议说干脆以单亲家庭第一套房、双亲家庭前两套房扣除，从第三套房开始征，这样谁都躲不开。
有了房地产税，房地产市场预期会更长远、稳定而健康，购房人会更多地出于居住需求去选择房产，让房子进一步回到居住属性，更多考虑中小户型，提高土地集约利用程度。
■ 市场谈
北京五环内最抗跌
新京报：北京、上海等一线城市的房价水平和土地供给，导致刚需一族面临可选择房源越来越少。如何解决中低收入群体的住房问题？
贾康：经过多年探索，未来低端住房保障的两个重点建设方向是公租房和共有产权房。公租房解决的是最靠下的低收入阶层的“住有所居”问题，而共有产权房则更能针对性地解决许多年轻白领（“夹心层”）的住房问题。
在资金和建设方面，要做好政府从规划到政策配套，以及调动政府以外的社会资金参与建设等一系列工作。这方面，仅仅依靠政府财政投入是不可能如愿的，政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。应该积极引进PPP等创新模式，由政府引导、拉动非政府资金参与建设。
新京报：去年以来北京楼市调控政策再次收紧，未来一段时间北京楼市走向如何？哪些区域将表现出明显的抗跌性？
贾康：前面十余年历次调控最严厉、整个市场下行时，北京五环以内房地产成交价的抗跌程度是最高的。未来较长时间段，在北京五环以内，仍是相当稳定的不动产板块，伴随着以后城镇化在中国的继续推进和社会各方面的发展，我认为至少还有15年左右，不用担心北京五环以内会有多大的价位回调风险，这几乎不可能出现。如果中国整个房地产市场的分化过程基本走完，未来过了某个临界点，往下调整成为主流，北京五环以内也绝对将是全国最抗跌的区域。
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