警惕楼市泡沫“接棒”股市 政策层面又该如何安排？

　　据媒体21日报道，面临退市风险的*ST宁通B发布公告，拟出售两套房产，借以扭亏保壳。虽然上市公司“卖房保壳”，*ST宁通B并非首例，但在近期“抢房潮”和“限购令”的背景下，此次事件无疑令舆论再次聚焦楼市。回顾之前的上海“离婚潮”，夫妻为抓住这一轮楼市升值红利，不惜以打破婚姻的方式骗取首付优惠。我们从没有为一个经济话题如此血脉膨胀，这些生动景象，对比去年股市泡沫，二者是如此相似；然而，这一轮楼市泡沫可能更需警惕。

　　银行抵押贷款是居民加杠杆进入楼市最直接的表征，近3个月的居民中长期贷款约占全部新增贷款的66%；而非居民中长期贷款则持续走低。同时，M1和M2增速“剪刀差”持续扩大，资产不断“活化”。这些迹象均表明居民部门正在不断加杠杆进入楼市，楼市又催生地产市场的持续火热，但这势必对其他产业的资金投入形成“挤出效应”。

　　居民部门的杠杆率究竟有多大，粗略估计我国楼市的杠杆率已经超过2015年股市疯狂时期的杠杆率。为观察楼市杠杆率，这里进行一个简单的估算：2015年我国城镇人口7.7亿人，假设家庭人数为3人，家庭住房面积80平方米，单位面积商品房销售价格为6793元/平方米（2015年全国均值），进而得到商品房的市值约140万亿。6月底，个人购房贷款余额15.4万亿，开发贷款余额5.9万亿。由此可知，地产杠杆率约为15.25%。2015年股市杠杆资金最高时为4万亿，对应约50万亿市值，杠杆率约8%。可见，楼市的杠杆率已达股市高点的近2倍，所以居民房贷和房价均高增长的状态难以长期持续，一旦发生楼市价格下跳，其给中国经济带来的冲击将比股市更大。

　　我国房地产泡沫还表现出梯度转移的特征。房价领涨区不再集中于北上广深组成的一线城市，而是转移至合肥、厦门、南京等东部二线城市。而这些城市的土地交易也异常火爆，8月份，卖地最多的50大城市土地出让金高达1.51万亿，同比增幅高达51%。全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的“地王”达46宗，成为历史上地王最为密集的月份。

　　需要引起关注的是，无论是房价收入比还是去化周期，东部二线城市均已逼近美国次贷危机爆发前的高点。该地区之所以成为房价领涨区，本质上还是“活化”的资金流汇集的结果，至于资金流为什么在这些地区汇集？一方面这些地区是国家经济战略导向和交通便捷导向的双重叠合区；另一方面是这些城市的政策环境较为宽松，投资门槛较一线城市偏低。

　　面对当前火爆的楼市，政策层面又该如何安排？过去简单对价格进行调控的方式，经实践显示已收效甚微，“限购”和“限贷”又只是短期政策，且存在阻隔刚需等“伤及无辜”的风险，所以货币政策和财政政策被寄予厚望。但二者在当前经济环境下发挥的空间较为有限。其中，通胀回落将收缩货币政策的调控空间。地方政府收入有限但支出高增，加之地方债发行已接近年内上限，意味着积极财政政策也面临严峻考验。所以，建议采取针对性税收政策，一方面体现为增加制造业经营环节的税收优惠，另一方面体现为坚定推行保有环节的房产税改革。

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