旅游地产死亡启示录！链家旅居社群生态为行业“破冰”

日前，楼市资本论获悉旅游地产观察发布了《2016-2017年中国旅游地产发展报告》：中国旅游地产在经历了2007-2012年的井喷发展后、2013-2015年的转型回落，从2016年开始，传统的旅游地产已经开始遇冷。

根据报告，虽然由于地价攀升等原因，去年旅游地产投资额总量有增加，但开发商逐步意识到，旅游地产开发风险较高，进入和开发都较为谨慎，全年累计旅游地产项目总数为8918个，数量几乎没有增长。

更有业内人士称该行业多数企业盈利极少。

究竟是谁正在杀死旅游地产？

【一】旅游地产，事情正在起变化

提起旅游地产，人们第一时间想起的都是海南。

每逢过年，都有无数东北人南下海南过冬，海南也被人戏称东北第四省。

沈阳铁路局曾透露，仅仅三亚一个市，2014年，东北三省总共有超过20万人到此过冬;2015年由于直达列车的开通，这一数字一举超过50万。

有朋友戏言，在海南打车如果你说一口东北腔出租车司机都不敢绕你。

楼市资本论认为正是在海南引领下，中国旅游地产第一个井喷期的十年出现了。北方冬季的严寒与三亚的温暖，以及无处不在的乡音，促使本世纪初年，越来越多的东北人考虑在冬季到海南过冬，经济条件好的人家，开始考虑买房置业。

但到了2016年，行业数据有了新的变化，旅游地产项目数量增速放缓。

截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，全年旅游地产项目数量增速均有所下降。

而且，受国家政策引导和整体房地产市场低迷所致，酒店式公寓和产权酒店在2016年已经销声匿迹，开发商对这类产品处于观望状态。

更有业内人士透漏，2014年全国有7900多个旅游地产项目，其中规模在5千亩以上的就有1000个左右。

由于此前盖房提速且不重视配套设施，这些项目平均每个在售库存量都达到了2000套以上，但平均每个月的去化速度只有12套。

“现状就是，除个别畅销盘，绝大部分项目都处于保本、微利、积压、滞销或亏损状态。“

某业内人士描述现在的旅游地产市场。

于是，业内就有了一副对联：

上半场，概念抢眼，明星楼盘点燃市场，一波流赶大势全国升温

下半场，烟花散落，漫漫前路悲剧为主，重定位接地气适者生存

【二】旅游地产市场，你到底怎么了

其实仔细研究，在国内深耕旅游市场的企业并不多，而且多套用传统的“卖房子”销售模式。

回顾过去十年，国内旅游地产基本上走的是一条“在旅游地建住宅”的路子，至少超过60%的项目使用功能缺失，导致大量“空城”、“鬼城”出现。

楼市资本论认为，这跟开发商的急功近利和政府引导乏力有关，这些项目没有从旅游地产功能化的整体层面去对产品进行规划设计，一味追求多卖房子的要求，导致产品跟市场严重错位。

北方某市人气凋零的海景房项目

于是，虽然旅游地产是目前房地产市场上最炙手可热的投资项目，但真正成功的项目很少，大部分项目仍处于开发和运营困扰中，不少旅游地产投资并没有推动当地经济发展。

尤其是坚持房地产销售套路的企业，在销售遇冷中被深深套牢。

南开大学旅游与服务学院副院长徐虹曾对媒体表示,“目前旅游地产的最大症结在于大多数项目只是借旅游之名搞房地产开发。

开发商不重视旅游的服务功能和旅游价值,也不注重产品本身的服务价值。

错位的规划设计打造出来的产品,自然后继乏力。

这也是旅游地产之所以出现投资热、销售冷、经营业绩不佳的根本原因。”

原来，正在杀死旅游地产行业的却是自己，简单的说，是正在死于自杀。

【三】回归行业本质看趋势

是旅游地产没有潜力么？

恰恰相反，楼市资本论认为旅游地产的潜力在现阶段是无限的。

所谓旅游地产，跟旅游息息相关，而旅游实在太火了。

仅2004-2011年的8年时间，我国旅游总人数增长了1.3倍。

由12.38亿人次增加到28.46亿人次，去年更是达到了惊人的36亿人次；

旅游总收入也已经超过2万亿；

其中，收入增速高于人次增速、人均旅游花费增长较快，旅游消费迅速升级。

链家集团高级副总裁陶红兵分析，从宏观来说，世界旅游组织的数据，当人均GDP 达到5,000 美元时，就步入了成熟的度假旅游经济，休闲需求和消费能力日益增强并出现多元化趋势。

中国2016年到了八千美元以上，所以在这个时期这个经济条件下会产生大量休闲、度假的需要。

与此相对应的，群众也对旅游地产提出了更高的要求，不是原来仅仅圈地建房子就能满足的了。

而且随着社会老龄化，不仅老人越来越多，中年人也想着以后在好山好水的地方有自己养老之处，尤其近年来很多地方的交通和配套完善，更能够进一步挖掘这方面需求。

但如今的购房者不是仅仅为了旅游拍照，更多人希望将“灵魂融入青山绿水和巷陌深处”，进一步融入当地。

于是旅游地产玩法变了，进阶到下一阶段——旅居地产孕育而生。

正如链家高级副总裁陶红兵所说：“在日常长居的地方工作、生活有了一定的着落，我们就开始心向远方，想去一些不同于现在的地方生活看看。”

云南七彩云南古滇名城

【四】旅游地产进阶旅居地产

旅居地产注重围绕一个明确的旅游度假主题，衍生出了一系列相关联的度假配套功能，更注重旅游地的服务配套，比如医院、超市。

旅居，区分于旅游和其他居住形态应当具备三大特征：独特的宜居环境是旅居的基础；

社会关系网络是其主要因素，据链家旅居《新家在海南》的报告中显示，购房人群中，在海南有亲友的占7成之多，这其中31%的购房者在海南有3-5位亲友。

事实上，海南购房人群老带新的比例在不断扩大，家庭组团置业已经成为主要驱动力；

而适宜休闲度假的配套设施和服务则是标配。

经过30年的演进，中国旅游地产行业已经历了数次转型升级。

最初的旅游地产只是把城市地产复制到旅游城市，渐渐开发商更加重视因地制宜地进行产品设计，针对旅游地的自然特征进行产品迭代。

未来旅居地产将进一步发展为“旅居＋”阶段，更加注重打造社群概念，组织社群活动，将旅居客联合起来，让他们不仅住到当地，更要成为“当地人”。

链家旅居正是国内率先布局旅居，并朝向“旅居＋”迈进的代表之一。

据北京链家旅居总经理胡峰介绍，为应对“旅居+”时代的布局逻辑，该企业着力搭建旅居置业、旅居资管、旅居服务三大平台。

他介绍道：“旅居置业平台将依托链家搭建旅居的全国展厅，为旅居置业的客户在当地提供一个服务点、接待站。

同时线上开通旅居平台，在全国展厅体系下提供远程选房，并基于两地分离设置双经纪人，解决沟通不畅的问题。

在客户上岛提供免费接机服务，对于异地签约、维权的代理也正在完善的服务体系。”

据了解，目前链家旅居已经完成琼岛东线布局，并已开拓入滇，以昆明、西双版纳为中心深耕云南，逐步实现海云联动，未来渐进发展国内多个旅游地城市、辐射全域。

我们不妨看看业内首提“旅居+”概念的链家旅居相对于前几个阶段的企业都有什么优势。

楼市资本论了解到，链家旅居以专业服务和深耕地域著称，其在业内也有七个核心优势，极大的增加了竞争力：

1、异地咨询即时服务，专业精准全岛荐房

2、双经纪人双置业保障，深度体验旅居生活

3、免费接机全岛陪看，一次上岛一站置业

4、高品质房屋装维系统，高效率租售托管系统

5、海岛管家深化服务，链接当地吃行游娱购养

6、经纪人职业化，千人团队深耕海南、云南

7、四大承诺保障：房源安全、交易安全、过程舒心、售后无忧

境界不同，自然布局不同。

而善布局者，不与人斗力而与人斗势。

楼市资本论认为，迈入“旅居+”阶段的链家旅居以其强劲的线上+线下联动能力，近年来主要深耕海南和云南两地，取得了飞速发展，逐渐成为破局旅居产业的一支不可小觑的生力军。